Kantoren 4e kwartaal 2021: BAR 9,3% mediaan | 3,4% min

In tegenstelling tot 2020 werd in 2021 het hele jaar door zaken gedaan. Het laagste BAR van 3,4% is geregistreerd voor een in 2024 op te leveren kantoorpand aan de Amsterdamse Zuidas. Het hoogste BAR van 18,3% procent werd gerealiseerd bij de verkoop van een kantoor van een kleine 15.000 m2 in Apeldoorn. Koper was hier een particuliere belegger. Het mediane BAR lag op 9,3 procent.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Winkels 4e kwartaal 2021: BAR mediaan 9,2% | min 2,3%

Het laagste BAR van 3,2% werd geregistreerd voor de verkoop van een winkelpand van bijna 11.000 m2 in het centrum van Amersfoort aan een projectontwikkelaar. Het hoogste BAR van 16,3% werd genoteerd voor de verkoop van een geplaagd winkelcentrum in Heerlen aan twee particuliere beleggers. Het mediane BAR kwam in het vierde kwartaal uit op 9,2%.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen 4e kwartaal 2021: BAR 3,8% mediaan | 2,9% min

In het laatste kwart van 2021 registreerde StiVAD 20 transacties waarbij deelnemers in het transactieregister betrokken waren, met een totale waarde van 421 miljoen euro. Het mediane BAR kwam uit op 3,8%. In dit kwartaal leverde een portefeuilledeal tussen twee institutionele beleggers het laagste BAR van het jaar van 2,9%. Het hoogste BAR van 4,4% werd betaald door een institutionele belegger voor een wooncomplex met 130 eenheden in Zaandam, op te leveren in 2024.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen: geografische spreiding

In 2021 vonden de meeste transacties plaats in Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant met respectievelijk 28, 21 en 20 transacties onder StiVAD-deelnemers. Zuid-Holland was de provincie met het laagste gemiddelde BAR van 4,1%, terwijl in Noord-Holland en Noord-Brabant gemiddeld 4,2% werd betaald.

Woningen: mediane waarde per gemeente

De mediane waarde voor het BAR op basis van theoretische huur was in 2021 met 3,8% het laagst in de gemeenten Tilburg en Houten bij respectievelijk 4 en 3 transacties. In de gemeenten Amsterdam en Rotterdam lag dit percentage op 4 met respectievelijk 13 en 4 transacties. In Den Haag kwam het mediane BAR op 4,2% bij 6 transacties.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2021.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. In het merendeel van die overeenkomsten (65 procent) werden in 2021 bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,8 en 4,5%. De laagste bruto aanvangsrendementen liggen tussen 3,4 en 3,8 procent en werden genoteerd voor projecten in Alphen aan den Rijn, Amsterdam, Den Haag, Nootdorp en Uithoorn.

Groei meldingen transacties

In het register stonden begin december 2021 4.021 transacties, waarvan:
* 1.605 woningcomplexen (210 uit openbare bron, ‘OT’)
* 964 winkels en winkelcentra (161 OT)
* 713 kantoren (282 OT)
* 416 bedrijfsvastgoed (387 OT)
* 207 woonzorgcomplexen (111 OT)
* 35 parkeergarages (8 OT)
* 34 overige (28 OT)

In de voorgaande zes maanden werden 616 nieuwe transacties toegevoegd, waarvan 508 uit openbare bron en 108 door StiVAD-deelnemers. De meldingen uit 2021 tellen tot nu op tot een totaal van tien miljard euro. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 50,9 miljard euro, waarvan 19,5 miljard uit openbare bron en 31,4 miljard euro voor rekening van StiVAD-deelnemers.

Kantoren 3e kwartaal 2021: BAR 7% mediaan | 3,5% min

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Kantorentransacties werden door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ in de eerste drie kwartalen van 2021 154 keer geregistreerd, met een waarde van 3,1 miljard euro. Deelnemers in StiVAD waren bij twintig deals betrokken, goed voor 556 miljoen euro. Er viel drie transacties in het vierde kwartaal. Het laagste BAR kwam uit op 3,4% voor een turnkey-overeenkomst voor de bouw van een kantoorpand van 15.000 m2 aan de Amsterdamse Zuidas. Het hoogste BAR lag op 10,2 voor de verkoop van een even groot kantoor op een kantorenpark aan de oostzijde van Utrecht. Het mediane BAR kwam uit op 7,0%.

Plus Taxaties treedt toe tot StiVAD

Het landelijk opererende taxatiebureau Plus Taxaties heeft zich aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Het aantal deelnemers in StiVAD komt daarmee op 87, waaronder veertien taxatiebedrijven.

Plus Taxaties is eind 2019 ontstaan uit een joint venture tussen vastgoedadviseur Pin Oak en taxatiebureau KSD Taxaties. Het hoofdkantoor bevindt zich in Den Haag en daarnaast wordt er gewerkt vanuit een tweede vestiging in Amsterdam. Plus Taxaties taxeert voor beleggers, gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen.

Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Markttransparantie
Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreder: “Met de toetreding van Plus Taxaties hebben zich bijna alle taxatiebureaus voor groot zakelijk vastgoed bij StiVAD aangesloten. Gezamenlijk werken wij aan een kwalitatief hoogwaardig register met marktreferenties. Markttransparantie draagt bij aan betere taxaties en daarmee aan het beter functioneren van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.”

Manager Waarderingen Pim Slegtenhorst van Plus Taxaties is enthousiast over de toetreding: “Toetreding tot StiVAD is een belangrijke mijlpaal in de jonge geschiedenis van Plus Taxaties. We zijn onder de indruk van de huidige omvang en kwaliteit van de data over vastgoedtransacties die nu via StiVAD voor ons beschikbaar zijn. Uiteraard kijken wij met enthousiasme uit naar de samenwerking en het leveren van een bijdrage aan het verder versterken van het informatieplatform StiVAD.”

Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

Winkels 3e kwartaal 2021: BAR mediaan 9% | min 6%

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Aan transacties met winkels en winkelcentra registreerde Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ er tot nu 99, met een totale waarde van 764 miljoen euro. Deelnemers in StiVAD hadden daarin een aandeel van 54,6 miljoen euro met 27 transacties. Institutionele beleggers en woningcorporaties hebben opnieuw vooral verkocht. Vier transacties vielen in het vierde kwartaal.

Het laagste BAR van 6% is geregistreerd voor de verkoop van een winkel in het centrum van Zaandam van 215 vierkante meter. Het hoogste BAR van 11% werd genoteerd voor de verkoop van een winkelpand in Winschoten. Het mediane BAR kwam lag op 9%.

Woningen 3e kwartaal 2021: BAR 4,2% mediaan | 3,7% min

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Er zijn in 2021 tot nu toe door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ 100 woningbeleggingstransacties geregistreerd, met een totale waarde van 1,5 miljard euro. Van deze deals kwamen er 29 voor rekening van bij StiVAD aangesloten partijen, goed voor 646,4 miljoen euro. De overige transacties waren afkomstig uit openbare bron. In achttien gevallen ging het om  koopaannemings- of turnkey-overeenkomsten, met een gezamenlijke waarde van 574 miljoen euro.

In de grafiek is duidelijk te zien dat de markt voor woningcomplexen wordt bepaald door een beperkt aanbod. StiVAD-deelnemers realiseerden in het derde kwartaal gezamenlijk veertien transacties, drie transacties vielen in het vierde kwartaal. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal liggen de rendementen dichter bij elkaar. In het derde en vierde kwartaal ging het – gemeten naar waarde – opnieuw vooral om nog te bouwen woningen, tien transacties betroffen kleine plukjes bestaand vastgoed.

Het laagste BAR kwam in het derde kwartaal uit op 3,7 procent en betrof een koop-aannemingsovereenkomst voor een appartementencomplex in Alphen aan den Rijn. Het hoogste BAR van 4,7 procent werd  betaald voor bestaande woningen met bouwjaar 1973 in Middelburg. Het mediane BAR komt uit op 4,2 procent.

“Het beeld dat hier wordt geschetst door StiVAD wordt herkend door Altera”, zegt hoofd assetmanagement Woningen Niels van Wonderen van Altera. “De convergentie in aanvangsrendementen zien wij ook. De regio’s buiten de Randstad hebben een duidelijke yield-compressie laten zien. De plus die kon worden behaald ten opzichte van de Randstad is in de loop der tijd wat verminderd, waardoor het gemiddelde aanvangsrendement in Nederland verder is gedaald. Dit kan te maken hebben met het feit dat de leegwaardes in de regio’s buiten de Randstad absoluut en relatief snel zijn gestegen, waardoor voor beleggers met een uitpondscenario deze regio’s (nog) aantrekkelijker zijn geworden.”

Woningen: geografische spreiding

Koploper onder de provincies waarin de meeste transacties door StiVAD-deelnemers dit jaar plaatsvonden is Zuid-Holland met zeven transacties met een gemiddelde BAR van 4,1 procent. Noord-Brabant volgt met zes transacties en een gemiddelde BAR van 4,3 procent. De laagste gemiddelde BAR van 3,8 procent werd gerealiseerd in Noord-Holland, bij vijf transacties. Ook in Gelderland en Zeeland werd dit maal vaker zaken gedaan, waardoor een gemiddelde BAR kon worden berekend. In de overige provincies waren te weinig transacties (<3) om een betrouwbare mediane BAR te berekenen.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

De meeste woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Bij deze overeenkomsten werden in de eerste drie kwartalen bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,4 en 4,9 procent. Voor 44,4 procent van de projecten lag het afgesproken rendementen tussen 4,1 en 4,5 procent.

Corporatie Staedion treedt toe tot StiVAD

Woningcorporatie Staedion in Den Haag heeft zich aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Het aantal deelnemers in StiVAD komt daarmee op 85.

Woningcorporatie Staedion verhuurde in 2020 bijna 37.000 zelfstandige woningen en ruim 7.000 overige objecten als winkels, bedrijfsruimten en parkeerplaatsen. Daarmee heeft de corporatie één op de zeven woningen in Den Haag in bezit. Er werken ruim 450 mensen.

Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de vereniging van institutionele beleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties beschikbaar maken voor betere vastgoedtaxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreders: “Staedion krijgt door de aansluiting bij StiVAD toegang tot referentietransacties die een betrouwbare onderbouwing bieden voor de marktwaarde van zijn woningbezit. Steeds meer corporaties sluiten zich aan. Met de betrouwbare marktdata van StiVAD kunnen zij hun assetmanagement en taxaties verder professionaliseren.” Inmiddels hebben zich 44 woningcorporaties bij StiVAD aangesloten.

Directeur Onderhoud en Vastgoed Dré Boidin van Staedion vertelt: “Met de deelname aan Stivad zetten we een belangrijke stap in de ontwikkeling van de vastgoeddata. We krijgen beter inzicht in onze vastgoedwaarderingen en vinden het belangrijk om een bijdrage te leveren aan de markttransparantie en professionalisering van onze sector.”

Over StiVAD

StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

Groei meldingen transacties

In het register stonden eind augustus 2021 3.709 transacties, waarvan:
* 1.493 woningcomplexen (133 uit openbare bron, ‘OT’)
* 910 winkels en winkelcentra (127 OT)
* 647 kantoren (223 OT)
* 373 bedrijfsvastgoed (300 OT)
* 181 woonzorgcomplexen (96 OT)
* 35 parkeergarages (8 OT)
* 31 overige (24 OT)

In de voorgaande zes maanden werden 615 nieuwe transacties toegevoegd, waarvan 515 uit openbare bron en honderd door StiVAD-deelnemers. Het aantal meldingen in 2021 betreft een volume van 5,9 miljard euro. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 46,8 miljard euro, waarvan 16,2 miljard uit openbare bron en 30,6 miljard euro voor rekening van StiVAD-deelnemers.