Winkels 2e kwartaal 2021: BAR 5,7 en 8,5

Aan transacties met winkels en winkelcentra registreerde Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ in de eerste twee kwartalen er tot nu zeventien, met een totale waarde van 166,3 miljoen euro. Deelnemers in StiVAD hadden daarin een aandeel van 5,2 miljoen euro met twee transacties: de aankoop van een supermarkt in Nijmegen van een ontwikkelaar en de verkoop van een winkelpand in Hilversum van een kleine driehonderd vierkante meter aan een institutionele belegger. Het BAR van beide transacties bedroeg respectievelijk 5,7 en 8,5 procent. Op basis van dit geringe aantal transacties van deelnemers is het nog niet zinvol een boxplot te presenteren.

Woningen 2e kwartaal 2021: BAR 3,9 mediaan | 3,5 min

Er zijn in 2021 tot nu toe door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ twaalf beleggingstransacties geregistreerd, met een totale waarde van 287,1 miljoen euro. Van deze deals kwamen er acht voor rekening van bij StiVAD aangesloten partijen, goed voor 240,6 miljoen euro. De overige transacties waren afkomstig uit openbare bron. In zeven gevallen ging het om een koopaanneming- of turnkey-overeenkomst, met een gezamenlijke waarde van 227,1 miljoen euro.

Door de andere aard van de transacties, geeft de grafiek een ander beeld: waar 2020 in het teken stond van de verkoop van portefeuilles met verouderd bezit, wordt het beeld in 2021 tot nu bepaald door de aankoop van woningen via koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten. Hierin is duidelijk het effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningen voor beleggers zichtbaar. In de eerste vier maanden van 2021 werden in het Kadaster 117 vastgoedtransacties boven tien miljoen euro geregistreerd, een daling met 22 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, toen er 150 van dergelijke deals waren.

Het laagste BAR kwam in het tweede kwartaal (voorlopige cijfers) uit op 3,5 procent en betrof de verkoop door een institutionele belegger van een Haags appartementencomplex met 22 woningen uit 1995. De koper is een particuliere belegger. Het hoogste BAR van 4,1 procent werd betaald door een institutionele belegger voor een appartementencomplex in Den Haag met 36 eenheden. Verkoper is een ontwikkelende aannemer, die de appartementen na de zomer van 2022 zal opleveren. Het mediane BAR komt uit op 3,9 procent.

Het laagste BAR in het eerste kwartaal kwam uit op 4,1 procent en werd betaald door een institutionele belegger voor een woontoren met 168 woningen in Rotterdam nabij het Centraal Station, op te leveren in het voorjaar van 2025. Verkoper is een projectontwikkelaar. Het hoogste BAR lag het eerste kwartaal op 4,7 procent, voor de aankoop door een particuliere belegger van een appartementencomplex met 45 woningen in Rosmalen, op te leveren begin 2022. Verkoper is een projectontwikkelaar. Het mediane BAR lag op 4,3 procent.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen: geografische spreiding

De transacties met woningcomplexen concentreerden zich in de eerste twee kwartalen in Noord-Brabant, gevolgd door Zuid-Holland. In Noord-Brabant kwam het mediane BAR uit op 4,3 procent, Zuid-Holland scoorde een 4,1. In de overige provincies waren te weinig transacties (< 3) om een betrouwbare mediane BAR te berekenen.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Bij het merendeel (57 procent) van de overeenkomsten in de eerste twee kwartalen werden bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 4,2 en 4,6 procent. De laagste bruto aanvangsrendementen liggen tussen 3,9 en 4,2 procent en werden genoteerd voor projecten in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.

Belegger koopt distributiecentrum Zalando voor 215 mln

Het distributiecentrum dat voor Zalando wordt ontwikkeld aan Klappolder 130 in Bleiswijk, is voor 215 miljoen verkocht aan een buitenlandse belegger. Het betreft een nieuw gebouwd distributiecentrum van 140.000 vierkante meter. Dit meldt StiVAD op basis van gegevens in het Kadaster.

Niet eerder werd zo’n hoog bedrag betaald voor één distributiecentrum. Het distributie- en fulfillmentcenter wordt langdurig gehuurd door de online moderetailer Zalando en biedt opslagruimte voor zestien miljoen items. Op middellange termijn telt het center vijftienhonderd medewerkers. USAA Realco-Europe en Somerset Capital Partners uit Oisterwijk zijn ontwikkelaar van het project.

Aanvangsrendementen voor logistieke nieuwbouwpanden zijn de afgelopen jaren gedaald, in sommige gevallen tot onder vier procent. Voor de aankoop van het Zalando-pand is dat ook waarschijnlijk. StiVAD ziet in haar database met vastgoedbeleggingstransacties dat dergelijke lage rendementen op dit moment worden gerealiseerd op nieuwbouwontwikkelingen op strategische locaties in Nederland.

Transacties uit openbare bron

De database met vastgoedtransacties van StiVAD is eind juni 2020 uitgebreid met vastgoedtransacties afkomstig uit openbare bronnen. Eerder bevatte de database alleen informatie over transacties van bij StiVAD aangesloten institutionele partijen, woningcorporaties en hun tegenpartijen.

Over StiVAD

StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens.

Twee opvallende transacties uit openbare bron

Sinds StiVAD haar database verrijkt met transacties uit openbare bron, duiken opvallende transacties op waarover nog niet in vakmedia is gepubliceerd. Hieronder details van een recente verkoop van studentenwoningen in Groningen en de aankoop van een kantoor door de politie langs de snelweg bij Zeist.

Veldboom koopt 368 studentenwoningen voor 56 miljoen euro

De particuliere belegger Beheerder Pronkjewail Vastgoed in Groningen heeft op 31 december 2020 215 studio-appartementen van elk zo’n dertig m2 aan Steenhouwerskade 1 in Groningen verkocht aan het eveneens particuliere Veldboom Vastgoed in Groningen. De koopprijs bedroeg 32,7 miljoen euro.

Pronkjewail verkocht tegelijkertijd het voormalige kantoor van uitgever Noordhoff aan Damsport 157 in Groningen met 153 studentenwoningen van 30-35 m2 aan Veldboom voor 23,3 miljoen euro.

Beide woningcomplexen hebben een energielabel C. Bij beide transacties werd een zogeheten Groninger akte opgesteld, waarbij het vastgoed wordt geleverd onder ontbindende voorwaarde van het uitblijven van betaling op later datum.

Politie koopt kantoor in Zeist voor 16,5 miljoen euro

De politie heeft op 29 januari 2021 het kantoor van 7.300 m2 langs de snelweg A28 aan Huis ter Heideweg 62 in Zeist gekocht van een particuliere belegger. De koopsom bedroeg 16,5 miljoen euro.

Het pand heeft een centrale receptie, een foyer, een grote conferentiezaal met 200 zitplaatsen en een bedrijfsrestaurant. Er zijn 120 parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage en 300 parkeerplaatsen op het buitenterrein. Het kantoor ligt op een zichtlocatie, nabij de op- en afritten van de snelweg A28.

Transacties uit openbare bron

De database met vastgoedtransacties van StiVAD is eind juni 2020 uitgebreid met vastgoedtransacties afkomstig uit openbare bronnen. Eerder bevatte de database alleen informatie over transacties van institutionele partijen, woningcorporaties en hun tegenpartijen.

Over StiVAD

StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

In een eerdere versie van dit bericht stond een prijs van de Groningse studentenwoningen genoemd van 46 miljoen, dat is hierboven verbeterd.

Kantoren 4e kwartaal 2020: BAR 9,2% mediaan | 3,6% min

Er zijn in 2020 127 kantorentransacties geregistreerd met een volume van 2,3 miljard euro. Daarvan kwamen twintig transacties met een waarde van 212 miljoen euro voor rekening van deelnemers in StiVAD. Het mediane BAR lag voor deze laatste transacties op 9,2 procent. Het gaat voor het hele jaar 2020 om relatief kleine objecten die institutionele beleggers en woningcorporaties hebben verkocht, op drie aankopen met een flink metrage na.

Vierde kwartaal

Het overgrote deel van de transacties in 2020 – vijftien uit 21 – vielen in het derde kwartaal, waaronder twee van de drie aankooptransacties. Het laagste BAR van 3,6 procent is geregistreerd voor een kantoorpand van 4.400 vierkante meter in Naarden. Koper was een institutionele belegger. Het hoogste BAR van 13,2 procent werd gerealiseerd bij de verkoop van een kantoor van een kleine 7.000 vierkante meter in Schiedam. Koper was hier een projectontwikkelaar. Het mediane BAR lag op 9,2 procent.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Winkels 4e kwartaal 2020: BAR 10,1% mediaan | 4,1% min

StiVAD registreerde in 2020 in totaal 108 transacties met winkels en winkelcentra voor een totale waarde van 1,38 miljard euro. Bij 47 van deze transacties waren deelnemers in StiVAD betrokken, goed voor 567 miljoen euro. Over die laatste transacties kwam het mediane BAR uit op 9,4 procent. Institutionele beleggers en woningcorporaties hebben vooral verkocht. Slechts bij twee transacties in 2020 ging het om de aankoop van winkelobjecten.

Vierde kwartaal

Het laagste BAR van 4,1 procent is geregistreerd voor een transactie met een portefeuille supermarkten. Het betrof een verkoop door een eigenaar-gebruiker aan een institutionele belegger. Het hoogste BAR van 26,4 procent werd genoteerd voor de verkoop door een institutionele belegger van een object van 2.217 vierkante meter in het winkelhart van Waalwijk aan een particuliere belegger. Het mediane BAR kwam lag een fractie boven tien procent.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen 4e kwartaal 2020: BAR 4,5% mediaan | 2,75% min

Er zijn in heel 2020 door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ 249 transacties geregistreerd met wooncomplexen met een totale waarde van 4,9 miljard euro. Bij 132 van deze transacties waren deelnemers in StiVAD betrokken, goed voor 3,14 miljard euro. Over die laatste transacties kwam het mediane BAR uit op 4,5 procent.

Vierde kwartaal

In december 2020 registreerde StiVAD woningtransacties van deelnemers en niet-deelnemers met een gezamenlijke waarde van 1,07 miljard euro, goed voor ruimschoots een vijfde van het totaal. Het laagste BAR in het vierde kwartaal van 2020 lag op 2,75 procent en werd geregistreerd bij de verkoop van een portefeuille met 23 woningen in Vleuten door een institutionele belegger aan een particuliere belegger. Het hoogste BAR kwam uit op 6,88 procent en werd geregistreerd bij de verkoop van een complex met 154 woningen in Enschede door een woningcorporatie aan een particuliere belegger. Het mediane BAR kwam uit op 4,6 procent.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen: geografische spreiding

In 2020 vonden de meeste transacties plaats in Zuid-Holland, Noord-Brabant en Utrecht. De laagste BAR’en werden gerealiseerd in Utrecht en Noord-Holland met respectievelijke medianen van 3,9 en 4,1 procent.

Bij de kaart: aantal transacties per provincie in 2020 en het mediane BAR – theoretische huur – van de transacties.

Woningen: mediane waarde per gemeente

De mediane waarde voor het BAR op basis van theoretische huur was in 2020 het laagst in de gemeente Houten met 2,9 procent bij vijf transacties. In Amsterdam kwam dat uit op 3,8 procent bij elf transacties, in Utrecht op 4,1 bij acht transacties. Rotterdam spande in aantal transacties opnieuw de kroon met negentien transacties met een mediane BAR van 3,9 procent.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. In het merendeel van die overeenkomsten (59,2 procent) werden in 2020 bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,8 en 4,6 procent. De laagste bruto aanvangsrendementen liggen tussen 3,4 en 3,8 procent en werden genoteerd voor projecten in Utrecht, Zutphen, Zeist en Amsterdam.

Groei meldingen transacties

In het register stonden begin maart 2021 3165 transacties, waarvan:
* 1.408 woningcomplexen (71 uit publieke bron)
* 828 winkels en winkelcentra (63)
* 530 kantoren (118)
* 219 bedrijfsvastgoed (146)
* 128 woonzorgcomplexen (54)
* 33 parkeergarages (6)
* 17 overige (10)

In de voorgaande zes maanden werden 678 nieuwe transacties toegevoegd, waarvan 469 uit publieke bron en 209 door StiVAD-deelnemers. De waarde van alle transacties samen beloopt 31,4 miljard euro, waarvan 3,92 miljard uit publieke bron en 27,5 miljard voor rekening van StiVAD-deelnemers.

De StiVAD-database bevat vastgoedtransacties uit 2020 ter waarde van 11,2 miljard euro. Het gaat hierbij om gedetailleerde transactiegegevens afkomstig van StiVAD-deelnemers (inclusief aanvangsrendementen) voor een bedrag van ruim vier miljard euro. Voor het overige zijn het transacties uit openbare bron, die sinds juli 2020 aan de StiVAD-database worden toegevoegd.

BPD Woningfonds en Mazars sluiten zich aan bij StiVAD

BPD Woningfonds en de internationale accountants-, tax- en adviesorganisatie Mazars hebben zich aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Daarmee komt het aantal aangesloten partijen op tachtig.

BPD Woningfonds belegt in duurzame en betaalbare nieuwbouwhuurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen (een tot twee keer modaal) – (her)starters, gezinnen en zelfstandig wonende ouderen. Het gaat om appartementen en eengezinswoningen in stedelijke gebieden door heel Nederland, waarvan de overgrote meerderheid een huur heeft tussen 650 en 1.000 euro per maand. Daarmee bedient het fonds de groeiende groep mensen die niet in aanmerking komt voor sociale huur of voor wie een koopwoning buiten bereik ligt. De woningportefeuille omvat inmiddels zo’n 2.700 middeldure huurwoningen en zal doorgroeien naar 15.000 woningen in 2028.

Mazars levert diensten op het gebied van audit, accountancy, tax en consultancy aan bedrijven in verschillende sectoren, waaronder de vastgoedsector. Mazars is aanwezig in meer dan negentig landen en heeft in Nederland elf vestigingen, waar 55 partners en ruim 1.050 medewerkers werkzaam zijn. Na de branchegenoten BDO, Deloitte, EY en KPMG is Mazars het vijfde accountantskantoor dat zich aansluit bij StiVAD.

Deelnemer in StiVAD zijn institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de vereniging van institutionele beleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.

Vastgoedbeleggingsregister
Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreders: “BPD is als ontwikkelaar en belegger een grote speler in de Nederlandse markt voor woningen en woningbeleggingen, een belangrijke beleggingsklasse binnen het StiVAD-vastgoedbeleggingsregister. Mazars krijgt door zijn aansluiting bij StiVAD toegang tot referentieobjecten die een betrouwbare onderbouwing bieden voor de balanswaarde van vastgoedobjecten van klanten. Daarmee wordt het zicht verbeterd op de financiële stabiliteit van Nederland, onder toezicht van AFM en DNB.”

Paul Schutjens, als partner Audit & Assurance bij Mazars actief in de sector Real Estate, toont zich verheugd over de aansluiting bij StiVAD: “Met de toetreding tot een professioneel platform als StiVAD zetten wij een mooie volgende stap met de verdere ontwikkeling van de dienstverlening aan onze klanten in de vastgoedsector. Wij krijgen hiermee de beschikking over recente transactie-analyses die ons zullen helpen bij het efficiënt en effectief toetsen van de marktconformiteit van vastgoedwaarderingen. Wij kijken uit naar een prettige en langdurige samenwerking met StiVAD.”

Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

DHL verkoopt distributiecentrum Eindhoven aan PGIM

DHL Supply Chain Netherlands heeft begin november 2020 zijn distributiecentrum aan Flight Forum 3570-3625 in Eindhoven voor 29,5 miljoen euro verkocht aan Eurocore Flight Forum Sarl, een vehicle van PGIM Real estate, het vastgoedonderdeel van het Amerikaanse Prudential Financial.

De DHL-transactie is één van de opvallende transacties die StiVAD onlangs toevoegde aan haar database met transacties uit openbare bron. DHL heeft sinds de bouw in 2013 de drie units van het distributiecentrum in gebruik. Het gaat om 16.789 m2 bedrijfsruimte, 850 m2 kantoor en 117 parkeerplaatsen in de volgende verdeling:

  • Unit 1, Flight Forum 3625: 7253 m2 bedrijfsruimte, 300 m2 kantoorruimte, 50 parkeerplaatsen.
  • Unit 2, Flight Forum 3590: 4192 m2 bedrijfsruimte, 250 m2 kantoorruimte, 30 parkeerplaatsen.
  • Unit 3, Flight Forum 3570: 5344 m2 bedrijfsruimte, 300 m2 kantoorruimte, 37 parkeerplaatsen.

De transactie volgt ruim een maand na de aankoop van het distributiecentrum door DHL op 1 oktober 2020 voor twintig miljoen euro. Verkoper was toen een particuliere belegger.