Archief voor categorie: nieuwsberichten

figuur boven: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Als het om winkelbeleggingen gaat, dan valt in het vastgoedbeleggingstransactieregister op dat institutionele beleggers de portefeuilles nog steeds aan het herschikken zijn. Winkelobjecten in de kleinere en middelgrote steden worden verkocht. Het betreft binnen deze groep met name kleinere winkelcentra. Het mediane BAR van het eerste kwartaal 2020 (5,9%) is dan ook met name gebaseerd op dit type transactie. Het mediane BAR van 9,8% in het laatste kwartaal 2019 werd gestuwd door verkopen van vooral solitaire panden aan huurders en particuliere beleggers. In het tweede kwartaal van 2020 werden geen winkeltransacties geregistreerd.

Een dak boven je hoofd is een essentiële levensbehoefte. Het is niet voor niets opgenomen in de Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties. Daar moet de overheid zich op richten. In Nederland doen we dat samen met de woningcorporaties. Het is van groot belang dat corporaties blijven inzetten op betaalbare woningen voor mensen die het echt nodig hebben.

Maar naast de kwantitatieve, is er een kwalitatieve vraag. Er is een groot tekort aan woningen in het middenhuursegment die voldoen aan de wensen van huurders. Denk aan specifieke locaties, typologie en diensten. Door in deze kwalitatieve vraag te voorzien zal er meer doorstroming kunnen plaatsvinden vanuit de corporatiesector naar het vrije huursegment.

Betaalbaarheid speelt niet alleen in het sociale segment, maar ook in de vrije huursector. Institutionele beleggers zien investeringen in betaalbare midden huurwoningen als één van hun kerntaken. Zij stellen vaak als eis dat de huur niet meer dan circa een kwart van het bruto inkomen van een huishouden mag uitmaken. Zo blijft het risico op een huurachterstand minimaal. Dat levert structureel goede resultaten op voor de belegger en een fijne woonbeleving voor de huurder.

Ondanks woonakkoorden zoals die gesloten worden met gemeenten Amsterdam en Utrecht is er meer nodig dan alleen deze goede gemeentelijke initiatieven. Ik denk dan aan meer centrale aansturing vanuit de overheid door het aanwijzen van gebieden à la Vinex in de jaren negentig van de vorige eeuw.

Er is in Nederland een duidelijk onderscheid aangebracht tussen het sociale en vrije huursegment. In het laatste segment zijn veel institutionele beleggers die posities willen innemen. Deze partijen beleggen voor de lange termijn en nemen hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Dat wil zeggen: een acceptabele rendementseis bij een gematigd huurbeleid.

Deze rol hoeven corporaties niet over te nemen. Wel zal er meer doorstroming moeten plaatsvinden, waardoor sociale woningen vrijkomen voor gezinnen die deze nodig hebben. Zo kunnen wij de hele woningvoorraad vergroten, in zowel het sociale als het vrije huursegment.

Robbert van Dijk MRE MRICS,
Voorzitter StiVAD

Het van oorsprong Scandinavische Heimstaden heeft zich als eerste buitenlandse woningverhuurder aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Daarmee komt het aantal aangesloten partijen op 75.

Heimstaden zette in oktober 2018 voor het eerst voet op Nederlandse bodem en is hier inmiddels eigenaar van meer dan 10.000 woningen. Daarmee groeide de verhuurder snel uit tot een substantiële speler op de Nederlandse markt, met de ambitie om zijn woningportefeuille verder uit te breiden. Het deels aan de beurs van Stockholm genoteerde Heimstaden heeft zo’n 55.000 woningen in Zweden, Noorwegen, Duitsland, Denemarken en Nederland. Onlangs kondigde Heimstaden aan ruim 42.000 woningen in Tsjechië te kopen.

Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de vereniging van institutionele beleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere taxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Head of asset management Jasper Bos van Heimstaden Nederland zegt dat de toetreding tot StiVAD een logische keuze was: “Heimstaden wil een positieve bijdrage leveren in alle markten waarin we actief zijn. Om dat te bereiken werken we samen met verschillende lokale partners, waar deze aansluiting bij StiVAD een goed voorbeeld van is. Een transparante woningmarkt bereiken we immers alleen door samen te werken en is een verantwoordelijkheid van ons allemaal.”

Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreder: “Het is goed om te zien dat ook buitenlandse partijen zich committeren aan markttransparantie. Ik hoop dat andere buitenlandse organisaties het voorbeeld van Heimstaden zullen volgen.”

Over StiVAD

StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN).

Stichting Vastgoeddata StiVAD is sinds haar oprichting in 2011 uitgegroeid tot een anker van de commerciële vastgoedmarkt. Het snel groeiende StiVAD-transactieregister meet de marktpolsslag op maar liefst vijftig punten. Nu is het tijd dat de hele markt meedoet. ‘Ook financiers, buitenlandse en particuliere beleggers zien we graag als deelnemer aan het platform.’

De oorsprong van StiVAD ligt in 2008. In dit eerste crisisjaar besloot IVBN te werken aan een vastgoedbeleggingstransactieregister. Vastgoedbeleggers klaagden destijds over de onderbouwing van taxaties, terwijl makelaars-taxateurs verkondigden dat de boekwaardes van met name kantoren nog vele miljarden te hoog waren.

Ook politici en toezichthouders DNB en AFM zetten vraagtekens bij de betrouwbaarheid van vastgoedtaxaties. De toen wankelende commerciële vastgoedmarkt vormde zelfs een bedreiging voor de financiële stabiliteit van Nederland, waarschuwde DNB. Deze urgentie bracht zeventien IVBN-leden er in 2010 toe hun beleggingstransactiecijfers samen te voegen in een register. Dit werd in 2011 ondergebracht bij de onafhankelijke non-profit Stichting Vastgoeddata. Het register zou moeten leiden tot meer en betere marktreferenties, waarmee taxaties beter kunnen worden onderbouwd.

Explosieve groei data

In 2019 is StiVAD uitgegroeid tot een vaste waarde in de vastgoedsector, constateert directeur Pieter Jager.

‘Het bedrijf staat als een huis. We zijn gegroeid van zeventien naar ruim zeventig deelnemers. Naast beleggers, accountants en taxateurs hebben zich de laatste twee jaar ook veel woningcorporaties bij ons aangesloten. Corporaties zijn nu immers verplicht hun vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat te taxeren. De deelnemersgroei heeft geleid tot een explosieve groei van onze data. Het register is een ‘superkadaster-plus’; het geeft niet alleen inzicht in koopsommen, maar ook in huurwaarden, vier verschillende aanvangsrendementen, exploitatiekosten, grondsituatie en energielabel – in totaal vijftig indicatoren. Deelnemers leveren hun transactiedata en krijgen daar waardevol marktinzicht voor terug.’

De missie tot een volstrekt transparante commerciële vastgoedmarkt te komen, staat nog fier overeind, stelt Jager. ‘Juist nu zijn transparantie en goed onderbouwde vastgoedwaarderingen essentieel voor een gezonde beleggingsmarkt. Alleen daarmee blijft de Nederlandse markt ook op lange termijn interessant voor (internationale) institutionele beleggers. De behoefte aan betrouwbare data is de afgelopen acht jaar dan ook alleen maar gegroeid. Waar eerst koudwatervrees bestond, hebben de meeste professionele partijen nu een intrinsieke motivatie om hun data te delen.’

Ambities

De ambities van StiVAD reiken echter verder, voegt voorzitter Robbert van Dijk toe. ‘Met het vastgoed van onze leden omvat het register nu ongeveer een derde van de hele markt. Dat is vooral een afspiegeling van de institutionele vastgoedmarkt en de corporatiesector; veel woningbezit van onze Aedes-leden en een groot deel van de 60 miljard euro aan Nederlandse vastgoedbezit van de IVBN-leden. We willen toe naar 80 tot 90 procent van de markt. StiVAD ziet graag ook buitenlandse en particuliere beleggers deelnemer worden; dit is nog het meest intransparante deel van de markt. Ook financiers willen we graag betrekken bij StiVAD; hun input zou het register verrijken. Nu al destilleren research-afdelingen en ASRE-onderzoekers belangrijke cijfers uit ons register. Met meer partijen kunnen we nog veel meer waardevolle uitwisselingen en meer research doen en actuele cijfers ontginnen.’

Potentiële deelnemers hoeven absoluut niet bang te zijn dat ze hun data te grabbel gooien, benadrukt Jager. ‘Om die reden hebben we bij het bouwen van het register gewerkt met een zogeheten schillen-model. Hiermee blijven bepaalde commercieel gevoelige transactiegegevens vertrouwelijk en zijn die alleen volledig in te zien door de partij die de transactie aanmeldt. Wel krijgen andere deelnemers en de voor hen werkende taxateurs inzage in de voor hen relevante geschoonde referentiegegevens. Zo kunnen ook beursgenoteerde ondernemingen en partijen met een beroepsgeheim met ons meedoen. Transparantie is veel beter dan gegevensafscherming gericht op het eigen belang op de korte termijn.’

Meer optreden

De komende jaren is StiVAD ook van plan meer naar buiten te treden, merkt Van Dijk op. ‘We hebben al vijf keer per jaar een bestuursvergadering en twee keer per jaar een gebruikersbijeenkomst. Maar we zijn een interactief platform met elkaar en voor elkaar. Dus we gaan meer optreden op seminars en congressen. Ook zullen we meer research delen, mede ten behoeve van de toezichthouders. De uitkomsten willen we best met een groter publiek delen.’

Op basis van acht jaar dataverzameling kan hij al een interessante conclusie trekken, vervolgt hij. ‘Onze index en dus de vastgoedbeleggingsmarkt blijkt een stuk volatieler dan de IPD-index. Dat is aan de ene kant logisch, omdat wij een transactiedatabase hebben en de IPD meer een taxatiedatabase is. Aan de andere kant kunnen we hieruit opmaken dat de Nederlandse vastgoedmarkt best cyclisch is. Dat is interessant nu we op de piek van de vastgoedcyclus lijken te zitten. Niet dat ik op basis van onze database uitspraken over eventuele prijsdalingen kan doen; in ons acht-jarige bestaan hebben we bijna alleen de cyclus van een opgaande markt meegemaakt.’

Nieuw: Footfall Index Netherlands

Tot slot wil directeur Jager een nieuw initiatief aankondigen. ‘Met acht grote retailbeleggers hebben we de Footfall Index Netherlands (FIN) ontwikkeld. Beleggers meten de passantenstromen in al hun winkelcentra en -gebieden. Per week zien we de actuele passantenstromen. Dat levert cijfers op die zeer sterk correleren met de CBS-detailhandel omzetontwikkeling, alleen 1,5 maand eerder.

Algemeen is sprake van een passantendaling, maar in veel winkelcentra zien we ook bovengemiddelde plussen. Dat gebeurt bijvoorbeeld als een winkelcentrum met strategische leegstand is herontwikkeld en een anchortenant heeft aangetrokken.’

‘Met deze data versterken we ons inzicht in de retailmarkt. Beleggers kunnen hun winkelcentra benchmarken met die uit de index. Ook kunnen ze leren van de best practices van andere beleggers. Hoe meer input, hoe waardevoller de index wordt. Het is een informatieplatform van brengen en halen; wie data levert, mag gebruikmaken van de index.’

Dit artikel verscheen ook op Vastgoedmarkt.nl

De koopprijzen van bedrijfsruimten en kantoren zijn in 2017 met respectievelijk 4,2 procent en 6,4 procent gestegen. De koopprijzen van winkelruimten zijn echter met ongeveer 5,1 procent gedaald, zo blijkt uit onderzoek dat de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op verzoek van NVM Business uitvoert naar de prijsontwikkeling van in Nederland gelegen commercieel vastgoed. De index wordt samengesteld op basis van cijfers van NVM Business, Strabo en StiVAD.

De lage rente in combinatie met de grote vraag op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt zorgt ervoor dat de prijzen voor kantoren en bedrijfsruimten stijgen. De prijsgroei van kantoren is ongeveer even groot als in het jaar ervoor. De prijzen van bedrijfsruimten zijn wat minder hard gegroeid, maar qua niveau ligt dit segment als enige van de drie segmenten boven het basisjaar (2000).

De daling van de koopprijzen van winkelruimten is opvallend, want de cijfers over de eerste helft van het jaar duidden nog op een voorzichtige stijging. Het lijkt erop dat het vertrouwen in de winkelmarkt afneemt. Deze bevinding wordt ondersteund door een nog altijd relatief hoog gemiddeld leegstandspercentage, met name door de faillissementen van een aantal grote winkelketens in recente jaren zoals V&D, Miss Etam, Schoenenreus, House of Shoes, MS Mode, Mitra en McGregor. En het wordt ondersteund door een afnemende planvoorraad voor nieuwe winkels. Overigens deed de prijsdaling van winkelruimte zich niet voor in de noordvleugel van de Randstand en de grote winkelsteden.

Prijsontwikkelingen vergeleken met de koopwoningmarkt

Om de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed beter te kunnen duiden, is deze afgezet tegen die van koopwoningen. Zowel qua groei – de prijs van koopwoningen groeide in 2017 met ongeveer 12 procent – als qua niveau blijft commercieel vastgoed ver achter. Daar waar de gemiddelde woningprijs inmiddels de pre-crisispiek van 2007 overstijgt, komt die van commercieel vastgoed exclusief bedrijfsruimten niet boven het niveau van 2000 uit.

Technische toelichting

Deze prijsindex is geconstrueerd door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op verzoek van en medegefinancierd door NVM Business. Andere financier is de ASRE. De data zijn afkomstig van NVM Business, Strabo en StiVAD. Het betreft hier een zogeheten hedonische prijsindex.