Transactievolume kantorenmarkt daalt in derde kwartaal

Het volume aan beleggingen in kantorenvastgoed gemeten naar overeenkomstdatum lag in het derde kwartaal van 2022 57 procent lager dan in dezelfde periode in 2021. Dat blijkt uit het register van vastgoedbeleggingstransacties van StiVAD.

Vastgoedbeleggingen in kantoren hadden tot en met het derde kwartaal een waarde van 2,3 miljard euro, 39% meer dan in dezelfde periode een jaar eerder.

Wanneer wordt gemeten naar leverdatum is sprake van een iets lagere groei ten opzichte van het jaar 2021 met 35 procent. In die berekening komt het totaal voor 2022 tot en met het derde kwartaal uit op 2,6 miljard euro, tegen een totaal van 1,9 miljard euro voor dezelfde periode in 2021.

Bij leverdatum wordt gekeken naar deals die zijn voltooid, bij overeenkomstdatum deels ook naar deals die zijn gesloten voor levering op een datum in de toekomst. Het verschil toont het marktsentiment in de vorm van een stijging of – zoals nu – een daling.

Volume kantorenbeleggingsmarkt
naar overeenkomst- en leverdatum

jaar periode naar datum overeenkomst tov jaar eerder naar datum levering tov jaar eerder
2021 kw 1 480 mln 280 mln
kw 2 650 mln 550 mln
kw 3 2 mrd 1,1 mrd
kw 4 2,6 mrd 3,2 mrd
totaal 5,7 mrd 5,2 mrd
2022 kw 1 630 mln 30% 580 mln 107%
kw 2 770 mln 18% 720 mln 30%
kw 3 850 mln -57% 1,3 mrd 10%
totaal kw 1-3 2,3 mrd 39% 2,6 mrd 35%

Bron: VBT-register StiVAD

Het mediane BAR van de kantoorbeleggingen waarbij deelnemers in StiVAD betrokken waren daalde in de eerste drie kwartalen gestaag van 9,1 via 7,9 naar 7,1 procent. De getoonde stijging naar 9,4 procent voor het vierde kwartaal staat nog niet vast: nog niet alle transacties in het vierde kwartaal zijn in dit cijfer verwerkt.

Transacties met kantoorvastgoed

Bron: VBT-register StiVAD

Sentiment in winkelvastgoedmarkt slaat om na eerste halfjaar

Het volume aan beleggingen in winkelvastgoed gemeten naar overeenkomstdatum lag in het derde kwartaal van 2022 de helft lager dan in dezelfde periode in 2021. Dat blijkt uit het register van vastgoedbeleggingstransacties van StiVAD.

Na een aanvankelijk goede start bekoelde het enthousiasme van beleggers in het derde kwartaal. Dat kwartaal werd echter nog steeds afgesloten met een plus van 31% ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2021. 

Wanneer wordt gemeten naar leverdatum is sprake van een daling ten opzichte van het jaar 2021 met 36 procent. In die berekening komt het totaal voor 2022 tot en met het derde kwartaal uit op 820 miljoen euro, tegen een totaal van 1,3 miljard euro voor dezelfde periode in 2021.

Bij leverdatum wordt gekeken naar deals die zijn voltooid, bij overeenkomstdatum deels ook naar deals die zijn gesloten voor levering op een datum in de toekomst. Het verschil toont het marktsentiment in de vorm van een daling of – zoals nu – een stijging.

Volume winkelbeleggingsmarkt
naar overeenkomst- en leverdatum

jaar periode naar datum overeenkomst tov jaar eerder naar datum levering tov jaar eerder
2021 kw 1 160 mln 170 mln
kw 2 370 mln 260 mln
kw 3 460 mln 440 mln
kw 4 920 mln 1,0 mrd
totaal 1,9 mrd 1,9 mrd
2022 kw 1 450 mln 179% 410 mln 143%
kw 2 620 mln 65% 640 mln 142%
kw 3 230 mln -50% 290 mln -34%
totaal kw 1-3 1,3 mrd 31% 820 mld -36%

Bron: VBT-register StiVAD

Het mediane BAR van de winkelvastgoedbeleggingen waarbij deelnemers in StiVAD betrokken waren liep in de eerste drie kwartalen op van 6,3 via 7,3 naar 8,9 procent. De getoonde daling naar 8,0 procent voor het vierde kwartaal staat nog niet vast: nog niet alle transacties in het vierde kwartaal zijn in dit cijfer verwerkt. 

Transacties met winkelvastgoed

Bron: VBT-register StiVAD

Beleggingen in zorgvastgoed alleen in eerste kwartaal hoger

Het volume aan beleggingen in zorgvastgoed gemeten naar overeenkomstdatum lag alleen in het eerste kwartaal van 2022 hoger dan in hetzelfde kwartaal in 2021. Dat blijkt uit het register van vastgoedbeleggingstransacties van StiVAD.

De achterstand in volume werd opgelopen in het tweede en derde kwartaal. Toen raakte de totale waarde van beleggingen in zorgvastgoed met respectievelijk -27 en -24% achterop ten opzichte van de totalen in dezelfde kwartalen vorig jaar. Voor de eerste drie kwartalen samen daalde het volume van de beleggingen met -4%.

Wanneer wordt gemeten naar leverdatum is er van een daling geen sprake meer en wordt er juist fors meer in zorgvastgoed belegd. In die berekening komt het totaal voor de eerste drie kwartalen van 2022 uit op 820 miljoen euro, een plus van 26 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Omdat het bij zorgvastgoedtransacties vooral om nieuwbouwprojecten gaat, zal de daling die nu in de cijfers naar overeenkomstdatum te zien is, zich hoogstwaarschijnlijk over ruim een jaar in de cijfers naar leverdatum voordoen.

Bij leverdatum wordt namelijk gekeken naar deals die zijn voltooid, bij overeenkomstdatum deels ook naar deals die zijn gesloten voor levering op een datum in de toekomst. Het verschil toont het marktsentiment in de vorm van een stijging of – zoals nu – een daling.

Volume zorgvastgoedbeleggingsmarkt
naar overeenkomst- en leverdatum

jaar periode naar datum overeenkomst tov jaar eerder naar datum levering tov jaar eerder
2021 kw 1 220 mln 200 mln
kw 2 320 mln 270 mln
kw 3 260 mln 180 mln
kw 4 300 mln 420 mln
totaal 1,1 mrd 1,1 mrd
2022 kw 1 160 mln 84% 200 mln 2%
kw 2 410 mln -27% 340 mln 25%
kw 3 200 mln -24% 280 mln 53%
totaal kw 1-3 770 mln -4% 820 mld 26%

Bron: VBT-register StiVAD

Het mediane BAR van de zorgvastgoedbeleggingen waarbij deelnemers in StiVAD betrokken waren daalde in de eerste drie kwartalen van 9,9 via 5,7 naar 3,4 procent. De getoonde stijging naar 7,3 procent voor het vierde kwartaal staat nog niet vast: nog niet alle transacties in het vierde kwartaal zijn in dit cijfer verwerkt. 

Hierbij moet bovendien worden aangetekend dat de typologieën van zorgvastgoed sterk kunnen verschillen. Het kan om levensloopbestendige woningen gaan, maar bijvoorbeeld ook seniorenhuisvesting of particuliere woonzorg woningen. Rendementen laten zich daardoor moeilijk vergelijken.

Transacties met zorgvastgoedcomplexen

Bron: VBT-register StiVAD

Volume woningbeleggingsmarkt daalt sinds 2e kwartaal 2022

Het volume aan woningbeleggingstransacties gemeten naar overeenkomstdatum lag in het tweede kwartaal van 2022 28 procent onder dat van een jaar eerder. In het derde kwartaal volgde eenzelfde daling. Dat blijkt uit het register van vastgoedbeleggingstransacties van StiVAD.

Deze achterstand na drie kwartalen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder bedraagt nu 7 procent. 

Wanneer wordt gemeten naar leverdatum slaat de achterstand ten opzichte van het jaar 2021 om in een voorsprong, met een plus van 41 procent. In die berekening komt het totaal voor de eerste drie kwartalen van 2022 op 3,1 miljard euro, tegen 2,2 miljard euro voor 2021.

Bij leverdatum wordt gekeken naar deals die zijn voltooid, bij overeenkomstdatum deels ook naar deals die zijn gesloten voor levering op een datum in de toekomst. Het verschil toont het marktsentiment in de vorm van een stijging of – zoals nu – een daling.

Volume woningbeleggingsmarkt
naar overeenkomst- en leverdatum

jaar periode naar datum overeenkomst tov jaar eerder naar datum levering tov jaar eerder
2021 kw 1* 440 mln 560 mln
kw 2 890 mln 680 mln
kw 3 990 mln 960 mln
kw 4 1,9 mrd 2,0 mrd
totaal 4,2 mrd 4,2 mrd
2022 kw 1 800 mln 84% 1,0 mrd 85%
kw 2 640 mln -28% 870 mln 28%
kw 3 710 mln -28% 1,2 mrd 25%
totaal kw 1-3 2,2 mrd -7% 3,1 mrd 41%

*) Eind 2020 werden veel transacties gedaan met zogeheten ‘Groninger aktes’, waarmee de levering van vastgoed in tijd naar voren wordt gehaald om te besparen op de hogere overdrachtsbelasting per 1 januari 2021. Kwartaal 1 van 2021 kende dan ook relatief lage beleggingsvolumes.

Bron: VBT-register StiVAD

Bij nadere analyse van de markt voor woningbeleggingen blijkt het mediane BAR voor transacties met woningcomplexen gebouwd tussen 1960 en 2022 waarbij deelnemers in StiVAD betrokken waren na een aanvankelijke stijging in het eerste en tweede kwartaal in het derde kwartaal te zijn gedaald naar 3,9 procent. De waarde voor het vierde kwartaal komt uit op 4,6 procent, maar in dit cijfer zijn nog niet alle transacties verwerkt.  

Transacties met woningcomplexen
bouwjaar 1960-2022

Bron: VBT-register StiVAD

Het mediane BAR voor transacties gesloten vanaf 2021 met woningcomplexen met bouwjaar 2021-2026 waarbij deelnemers in StiVAD betrokken waren bleef in het eerste en tweede kwartaal stabiel op 4,3%, maar daalde in het derde kwartaal naar 4%. Voor het vierde kwartaal lijkt het BAR voor deze nieuwe woningen stabiel, maar nog niet alle transacties zijn hierin verwerkt.

Transacties met woningcomplexen
bouwjaar 2020-2026

Bron: VBT-register StiVAD

Volume vastgoedtransacties halveert in 3e kwartaal 2022

Het volume aan vastgoedbeleggingstransacties gemeten naar overeenkomstdatum is in het derde kwartaal 2022 met bijna de helft teruggevallen ten opzichte van een jaar eerder. Dat blijkt uit het register van vastgoedbeleggingstransacties van StiVAD.

De achterstand over de eerste drie kwartalen van 2022 ten opzichte van dezelfde periode een jaar bleef beperkt tot -9 procent.

Wanneer wordt gemeten naar leverdatum is er in de eerste drie kwartalen van 2022 geen achterstand, maar juist een groei van +32 procent. In die berekening komt het totaal voor de eerste drie kwartalen van 2022 uit op 12,3 miljard euro, tegen  9,3 miljard in dezelfde periode in 2021.

Bij leverdatum wordt gekeken naar deals die zijn voltooid, bij overeenkomstdatum deels ook naar deals die zijn gesloten voor levering op een datum in de toekomst. Het verschil toont het marktsentiment in de vorm van een stijging of – zoals nu – een daling.

Volume vastgoedbeleggingsmarkt
naar overeenkomst- en leverdatum

jaar periode naar datum overeenkomst tov jaar eerder naar datum levering tov jaar eerder
2021 kw 1* 2,5 mrd 2,0 mrd
kw 2 3,4 mrd 3,1 mrd
kw 3 5,4 mrd 4,2 mrd
kw 4 7,9 mrd 8,8 mrd
totaal 19 mrd 18 mrd
2022 kw 1 3,6 mrd 40% 3,9 mrd 97%
kw 2 3,8 mrd 13% 4,2 mrd 33%
kw 3 2,9 mrd -46% 4,2 mrd 2%
totaal kw 1-3 10,3 mrd -9% 12,3 mrd 32%

*) Eind 2020 werden veel transacties gedaan met zogeheten ‘Groninger aktes’, waarmee de levering van vastgoed in tijd naar voren wordt gehaald om te besparen op de hogere overdrachtsbelasting per 1 januari 2021.

Bron: VBT-register StiVAD

Hotelvastgoed
In de eerste drie kwartalen van 2022 werd volgens de cijfers van StiVAD voor een totaal van 450 miljoen euro aan hotelvastgoed verhandeld.

Groei beleggingstransacties

In het register stonden half september 2022 5.254 transacties:
* 1.862 woningcomplexen
* 1.152 winkels en winkelcentra
* 963 kantoren
* 850 bedrijfsvastgoed
* 313 woonzorgcomplexen
* 36 parkeergarages
* 78 overige

In de voorgaande zes maanden werden 623 nieuwe transacties toegevoegd. De meldingen van de afgelopen 12 maanden tellen tot nu op tot een totaal van 22,1 miljard euro. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 69,4 miljard euro.

Kantoren 2e kwartaal 2022: te weinig transacties

Tot en met het tweede kwartaal werden in 2022 vijf kantoorpanden verkocht waarbij StiVAD-deelnemers waren betrokken, met een totale waarde van 60,6 miljoen euro. Daarvan vielen de meeste in het eerste kwartaal. In het tweede kwartaal waren het er te weinig om zinnige uitspraken te doen over in de markt betaalde rendementen.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Winkels 2e kwartaal 2022: BAR 7,1% | 4,7% min

Het laagste BAR van 4,7% werd geregistreerd voor de aankoop door een institutionele belegger van een supermarkt en separaat winkelpand in Zeeland. Verkoper was een particuliere belegger. Er waren tot en met het tweede kwartaal zestien transacties waarbij een StiVAD-deelnemer was betrokken, voor een totale waarde van 180 miljoen euro. Het hoogste BAR in het tweede kwartaal van 8,4% werd betaald voor een winkelpand in Soest.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen 2e kwartaal 2022: BAR 3,75% mediaan | 3,0% min

Tot en met het tweede kwartaal van 2022 registreerde StiVAD 14 transacties met woningcomplexen waarbij deelnemers in het transactieregister betrokken waren, met een totale waarde van 562,9 miljoen euro. Het mediane BAR kwam in het tweede kwartaal uit op 3,75%. De aankoop van 130 te bouwen woningen in Amsterdam-West leverde het laagste BAR van 3,0%. Het hoogste BAR van 4,3% werd betaald door een institutionele belegger voor een te bouwen wooncomplex met 98 eenheden in Waddinxveen.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen: geografische spreiding

In de eerste helft van 2022 waren de aankopen gelijkelijk gespreid over Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant met elk drie transacties onder StiVAD-deelnemers. Noord-Holland was de provincie met het laagste gemiddelde BAR van 3,7%, terwijl in Zuid-Holland en Noord-Brabant gemiddeld 4,2% werd betaald.

Woningen: mediane waarde per gemeente

De mediane waarde voor het BAR op basis van theoretische huur was in de eerste helft van 2022 met 3,7% het laagst in Amsterdam. Door het geringe aantal transacties kan er over andere gemeenten niets worden gezegd.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in de eerste helft van 2022.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Het merendeel van de transacties werd gesloten binnen twee bandbreedtes goed voor elk 42,9%, te weten tussen 3,7 en 4,1% en 4,2 en 4,6%. Het hoogste aanvangsrendement werd genoteerd in Waddinxveen, tegen fors lagere rendementen werd er gekocht in Amsterdam en Utrecht.

Beleggers steken eerste halfjaar 2022 €8 miljard in vastgoed

Vastgoedbeleggers hebben gemeten op basis van leverdatum in de eerste helft van 2022 voor ruim €8 miljard aan vastgoedbeleggingen gekocht. Een jaar eerder lag dit cijfer nog op een kleine €4,9 miljard euro. Dat constateert de Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ op basis van meldingen van aangesloten beleggers en een analyse van transacties in het kadaster met een transactiewaarde van meer dan €5 miljoen euro.

Met een totale waarde van €2,8 miljard was de categorie bedrijfsruimte (inclusief logistiek) het populairst, gevolgd door woningen met €2,3 miljard.

Type vastgoed € * mln 2022 (2021)
Bedrijfsruimte (incl. logistiek) 2.778 (1.774)
wonen 2.329 (1.232)
kantoor 1.172 (575)
winkel 1.045 (422)
Zorg/maatschappelijk 434 (450)
hotel 247 (97)
overige 57 (101)
Totaal 8.063 (4.883)
Bron: StiVAD *op basis van leverdatum

Gemeten op basis van overeenkomstdatum kwam het beleggingsvolume over de eerste zes maanden uit op €6,75 miljard. Het aandeel van de StiVAD-deelnemers hierin bedroeg €1,33 miljard, ofwel 19%. In het segment Wonen spelen StiVAD-deelnemers een dominante rol. In het eerste halfjaar van 2022 kochten StiVAD-deelnemers voor bijna €1 miljard aan woningbeleggingen (te bouwen en bestaand). Dit is 54% van het totaal.

Rendementen nieuwbouw
De rendementen van projecten met nieuwbouwwoningen lieten de afgelopen jaren een aanhoudende daling zien. Het landelijk gemiddelde rendement op nieuwbouwwoningen kwam in de eerste helft van 2022 uit op 3,85%, voor bestaande woningen op 4,34%. Voor het hele jaar 2021 lagen deze percentages op respectievelijk 4,13 en 4,32. Het rendement voor bestaande woningen is ten opzichte van vorig jaar dus licht gestegen.

BAR theoretisch StiVAD-deelnemers
(gemiddeld, nieuwbouw: turnkey en koop-aanneming)
Jaar van landelijk landelijk
overeenkomst nieuwbouw bestaand
2020 4,47 4,75
2021 4,13 4,32
2022 3,85 4,34

Koopaanneming en turnkey
Institutionele beleggers aangesloten bij StiVAD kochten tot september 2022 in 23 overeenkomsten 2.200 te bouwen woningen met een gezamenlijke waarde van 665 miljoen euro. Over heel 2021 werden 55 overeenkomsten gesloten voor 5.300 woningen met een waarde van 1,8 miljard euro. In 2020 kochten aangesloten beleggers nog 8.700 te bouwen woningen voor 2,6 miljard euro in 69 transacties.

Spreiding nieuwbouwwoningen
De nieuwbouwplannen voor woningen concentreren zich vooral in de vijf grote steden. In 2021 is de helft van alle nieuwbouwwoningen opgeleverd in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Uit cijfers van StiVAD blijkt dat de geplande opleveringen van nieuwbouwwoningen in 2023, 2024 en 2025 zelfs voor 70 tot 80% in deze steden zijn gesitueerd.

Zorgvastgoed en hotels in trek
Nog steeds is zorgvastgoed vooral in trek bij gespecialiseerde zorgvastgoedbeleggers. In het eerste halfjaar werd voor €430 miljoen aan zorgvastgoedobjecten verkocht. In hotelvastgoed werd in de eerste jaarhelft 2022 voor €247 miljoen belegd. Dit is een toename van 39% ten opzichte van dezelfde periode in 2021. De grootste transactie was de aankoop door Tristan Capital Partners van het QO Hotel aan de Amstelvlietstraat in Amsterdam. De koper betaalde €90 miljoen voor het hotel, ofwel €312.500 per kamer.