Woningen 3e kwartaal 2021: BAR 4,2% mediaan | 3,7% min

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Er zijn in 2021 tot nu toe door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ 100 woningbeleggingstransacties geregistreerd, met een totale waarde van 1,5 miljard euro. Van deze deals kwamen er 29 voor rekening van bij StiVAD aangesloten partijen, goed voor 646,4 miljoen euro. De overige transacties waren afkomstig uit openbare bron. In achttien gevallen ging het om  koopaannemings- of turnkey-overeenkomsten, met een gezamenlijke waarde van 574 miljoen euro.

In de grafiek is duidelijk te zien dat de markt voor woningcomplexen wordt bepaald door een beperkt aanbod. StiVAD-deelnemers realiseerden in het derde kwartaal gezamenlijk veertien transacties, drie transacties vielen in het vierde kwartaal. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal liggen de rendementen dichter bij elkaar. In het derde en vierde kwartaal ging het – gemeten naar waarde – opnieuw vooral om nog te bouwen woningen, tien transacties betroffen kleine plukjes bestaand vastgoed.

Het laagste BAR kwam in het derde kwartaal uit op 3,7 procent en betrof een koop-aannemingsovereenkomst voor een appartementencomplex in Alphen aan den Rijn. Het hoogste BAR van 4,7 procent werd  betaald voor bestaande woningen met bouwjaar 1973 in Middelburg. Het mediane BAR komt uit op 4,2 procent.

“Het beeld dat hier wordt geschetst door StiVAD wordt herkend door Altera”, zegt hoofd assetmanagement Woningen Niels van Wonderen van Altera. “De convergentie in aanvangsrendementen zien wij ook. De regio’s buiten de Randstad hebben een duidelijke yield-compressie laten zien. De plus die kon worden behaald ten opzichte van de Randstad is in de loop der tijd wat verminderd, waardoor het gemiddelde aanvangsrendement in Nederland verder is gedaald. Dit kan te maken hebben met het feit dat de leegwaardes in de regio’s buiten de Randstad absoluut en relatief snel zijn gestegen, waardoor voor beleggers met een uitpondscenario deze regio’s (nog) aantrekkelijker zijn geworden.”

Woningen: geografische spreiding

Koploper onder de provincies waarin de meeste transacties door StiVAD-deelnemers dit jaar plaatsvonden is Zuid-Holland met zeven transacties met een gemiddelde BAR van 4,1 procent. Noord-Brabant volgt met zes transacties en een gemiddelde BAR van 4,3 procent. De laagste gemiddelde BAR van 3,8 procent werd gerealiseerd in Noord-Holland, bij vijf transacties. Ook in Gelderland en Zeeland werd dit maal vaker zaken gedaan, waardoor een gemiddelde BAR kon worden berekend. In de overige provincies waren te weinig transacties (<3) om een betrouwbare mediane BAR te berekenen.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

De meeste woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Bij deze overeenkomsten werden in de eerste drie kwartalen bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,4 en 4,9 procent. Voor 44,4 procent van de projecten lag het afgesproken rendementen tussen 4,1 en 4,5 procent.

Corporatie Staedion treedt toe tot StiVAD

Woningcorporatie Staedion in Den Haag heeft zich aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Het aantal deelnemers in StiVAD komt daarmee op 85.

Woningcorporatie Staedion verhuurde in 2020 bijna 37.000 zelfstandige woningen en ruim 7.000 overige objecten als winkels, bedrijfsruimten en parkeerplaatsen. Daarmee heeft de corporatie één op de zeven woningen in Den Haag in bezit. Er werken ruim 450 mensen.

Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de vereniging van institutionele beleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties beschikbaar maken voor betere vastgoedtaxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreders: “Staedion krijgt door de aansluiting bij StiVAD toegang tot referentietransacties die een betrouwbare onderbouwing bieden voor de marktwaarde van zijn woningbezit. Steeds meer corporaties sluiten zich aan. Met de betrouwbare marktdata van StiVAD kunnen zij hun assetmanagement en taxaties verder professionaliseren.” Inmiddels hebben zich 44 woningcorporaties bij StiVAD aangesloten.

Directeur Onderhoud en Vastgoed Dré Boidin van Staedion vertelt: “Met de deelname aan Stivad zetten we een belangrijke stap in de ontwikkeling van de vastgoeddata. We krijgen beter inzicht in onze vastgoedwaarderingen en vinden het belangrijk om een bijdrage te leveren aan de markttransparantie en professionalisering van onze sector.”

Over StiVAD

StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

Groei meldingen transacties

In het register stonden eind augustus 2021 3.709 transacties, waarvan:
* 1.493 woningcomplexen (133 uit openbare bron, ‘OT’)
* 910 winkels en winkelcentra (127 OT)
* 647 kantoren (223 OT)
* 373 bedrijfsvastgoed (300 OT)
* 181 woonzorgcomplexen (96 OT)
* 35 parkeergarages (8 OT)
* 31 overige (24 OT)

In de voorgaande zes maanden werden 615 nieuwe transacties toegevoegd, waarvan 515 uit openbare bron en honderd door StiVAD-deelnemers. Het aantal meldingen in 2021 betreft een volume van 5,9 miljard euro. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 46,8 miljard euro, waarvan 16,2 miljard uit openbare bron en 30,6 miljard euro voor rekening van StiVAD-deelnemers.

Kantoren 2e kwartaal 2021: BAR 9% mediaan | 7,6% min

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

 

Kantorentransacties werden door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ in de eerste twee kwartalen van 2021 94 keer geregistreerd, met een waarde van 2,2 miljard euro. Deelnemers in StiVAD waren bij twaalf deals betrokken, goed voor 294,5 miljoen euro. Er viel één transactie in het derde kwartaal. Het laagste BAR kwam uit op 7,6 procent voor de verkoop van een groot kantoorpand in Amersfoort aan een buitenlandse investeerder. Het hoogste BAR lag op 10,5 voor de verkoop van een Rotterdams kantoorpand van 3.360 vierkante meter aan een institutionele belegger. Het mediane BAR kwam uit op 9,0 procent.

Winkels 2e kwartaal 2021: BAR mediaan 6,2% | min 5,0%

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

 

Aan transacties met winkels en winkelcentra registreerde Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ er tot nu 52, met een totale waarde van 437,5 miljoen euro. Deelnemers in StiVAD hadden daarin een aandeel van 29,5 miljoen euro met negen transacties. Institutionele beleggers en woningcorporaties hebben opnieuw vooral verkocht. Slechts bij één transactie ging het om een aankoop, nota bene binnen de eigen onderneming. Eén transactie viel in het derde kwartaal.

Het laagste BAR van 5 procent is geregistreerd voor de verkoop van een winkelplint onder een wooncomplex in Amsterdam West aan een projectontwikkelaar. Het hoogste BAR van 9,2 procent werd genoteerd voor de verkoop van een winkelpassage in Doorn aan een institutionele belegger (geen StiVAD-deelnemer). Het mediane BAR kwam lag op 6,2.

 

Woningen 2e kwartaal 2021: BAR 4% mediaan | 3,4% min

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

 

Er zijn in 2021 tot nu toe door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ 47 woningbeleggingstransacties geregistreerd, met een totale waarde van 805,2 miljoen euro. Van deze deals kwamen er elf voor rekening van bij StiVAD aangesloten partijen, goed voor 334 miljoen euro. De overige transacties waren afkomstig uit openbare bron. In acht gevallen ging het om een koopaanneming- of turnkey-overeenkomst, met een gezamenlijke waarde van 301,2 miljoen euro.

In de grafiek is duidelijk te zien dat de markt voor woningcomplexen zich in het tweede kwartaal van 2021 normaliseert. In het eerste kwartaal werd het beeld vooral bepaald door de aankoop van woningen via koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten. Daarin was duidelijk het effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers zichtbaar. In het tweede kwartaal werd al weer meer bestaand vastgoed verhandeld, waardoor aanvangsrendementen verder uit elkaar lagen. In het derde kwartaal werden nog slechts twee transacties geregistreerd, net te weinig om in een boxplot te kunnen weergeven.

Het laagste BAR kwam in het tweede kwartaal uit op 3,4 procent en betrof een koop-aannemingovereenkomst voor een appartementencomplex met 181 woningen In Amsterdam Noord. Het hoogste BAR van 4,4 procent werd betaald door een institutionele belegger voor getransformeerd kantoorpand met 25 wooneenheden. Verkoper is een particuliere belegger. Het mediane BAR komt uit op vier procent.

Woningen: geografische spreiding

De provincies met de meeste transacties met woningcomplexen waren Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant. In Noord-Brabant lag het mediane BAR op 4,4 procent, Zuid-Holland scoorde een 4,1, Noord-Holland was het laagst met 3,9. In de overige provincies waren te weinig transacties (< 3) om een betrouwbare mediane BAR te berekenen.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.

 

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Bij het merendeel (65 procent) van de overeenkomsten in de eerste twee kwartalen werden bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,8 en 4,6 procent. De laagste bruto aanvangsrendementen liggen tussen 3,4 en 3,8 procent en werden genoteerd voor projecten in Amsterdam en Den Haag.

Holland Immo Group treedt toe tot StiVAD

Nieuwbouwproject Hoog Dalem in Gorinchem onderdeel van Immo Zorgwoningfonds 5 aangekocht op 22 december 2020

Nieuwbouwproject Hoog Dalem in Gorinchem onderdeel van Immo Zorgwoningfonds 5 aangekocht op 22 december 2020

Vastgoedbelegger Holland Immo Group in Eindhoven heeft zich aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Het aantal deelnemers in StiVAD komt daarmee op 86.

Holland Immo Group initieert beleggingen in commercieel vastgoed (wonen, zorg en parkeren) voor particuliere en institutionele beleggers en family offices. Sinds de oprichting in 2001 heeft Holland Immo Group in totaal voor 1,6 miljard euro aan vastgoedfondsen opgericht.

Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreders: “Holland Immo Group krijgt door de aansluiting bij StiVAD toegang tot referentieobjecten die een betrouwbare onderbouwing bieden voor de marktwaarde van zijn vastgoedbeleggingen. Het is goed om te zien dat ook een vastgoedonderneming als Holland Immo Group meer markttransparantie nastreeft. Markttransparantie draagt bij aan betere taxaties en daarmee het beter functioneren van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.”

CEO Manfred Kühl van Holland Immo Group is enthousiast over de toetreding: “We zijn onder de indruk van de huidige omvang en kwaliteit van de data over vastgoedtransacties die nu via StiVAD voor ons beschikbaar zijn. Het is een belangrijke aanvulling bij de onderbouwing van onze taxaties voor alle stakeholders.”

Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

Drie woningcorporaties treden toe tot StiVAD

De woningcorporaties Pré Wonen in Velserbroek, Wonen Zuid in Roermond en Woonkracht10 in Zwijndrecht hebben zich aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Daarmee komt het aantal aangesloten partijen op 83.

Stichting Pré Wonen is een woningcorporatie met zo’n 16.000 woningen in Haarlem, Beverwijk, Bloemendaal, Heemstede en Zandvoort. Wonen Zuid is actief in de gemeenten Roermond, Leudal, Maasgouw, Nederweert, SittardGeleen, Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Beekdaelen en Valkenburg a/d Geul met eveneens zo’n 16.000 woningen. Woonkracht10 geeft met ruim 10.000 woningen een thuis aan mensen in Zwijndrecht, Papendrecht, Hendrik Ido Ambacht en Alblasserdam.

Deelnemer in StiVAD zijn institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de vereniging van institutionele beleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreders: “Steeds meer corporaties sluiten zich aan. Met de betrouwbare marktdata van StiVAD kunnen zij hun assetmanagement en taxaties verder professionaliseren.”

Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

Groei meldingen transacties

In het register stonden eind mei 2021 3.383 transacties, waarvan:
* 1.447 woningcomplexen (92 uit publieke bron)
* 868 winkels en winkelcentra (95)
* 574 kantoren (156)
* 287 bedrijfsvastgoed (214)
* 151 woonzorgcomplexen (75)
* 34 parkeergarages (7)
* 22 overige (15)

In de voorgaande zes maanden werden 665 nieuwe transacties toegevoegd, waarvan 471 uit publieke bron en 194 door StiVAD-deelnemers. De waarde van alle transacties samen beloopt 41,5 miljard euro, waarvan 11,6 miljard uit publieke bron en 29,9 miljard voor rekening van StiVAD-deelnemers.

De StiVAD-database bevat vastgoedtransacties uit 2020 ter waarde van 11,2 miljard euro. Het gaat hierbij om gedetailleerde transactiegegevens afkomstig van StiVAD-deelnemers (inclusief aanvangsrendementen) voor een bedrag van ruim vier miljard euro. Voor het overige zijn het transacties uit openbare bron, die sinds juli 2020 aan de StiVAD-database worden toegevoegd.

Kantoren 2e kwartaal 2021: BAR 7,95 mediaan | 4,6 min

Kantorentransacties werden door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ in de eerste twee kwartalen van 2021 33 keer geregistreerd, met een waarde van 365,8 miljoen euro. Deelnemers in StiVAD waren bij zeven deals betrokken, goed voor 207 miljoen euro. De transacties vielen alle in het eerste kwartaal. Het laagste BAR kwam uit op 4,6 procent voor de aankoop van een groot kantoorpand  in Rotterdam. Het hoogste BAR lag op 11,8 voor de verkoop aan een projectontwikkelaar van een pand van 1.500 vierkante meter in Almere. Het mediane BAR kwam uit op 7,95 procent.

In de eerste kwartalen van 2020 en in het tweede kwartaal 2021 (voorlopige cijfers) lag het aantal transacties onder drie, waardoor voor die perioden geen boxplot kon worden getekend.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.