Archief voor categorie: nieuwsberichten

Stichting Vastgoeddata StiVAD is sinds haar oprichting in 2011 uitgegroeid tot een anker van de commerciële vastgoedmarkt. Het snel groeiende StiVAD-transactieregister meet de marktpolsslag op maar liefst vijftig punten. Nu is het tijd dat de hele markt meedoet. ‘Ook financiers, buitenlandse en particuliere beleggers zien we graag als deelnemer aan het platform.’

De oorsprong van StiVAD ligt in 2008. In dit eerste crisisjaar besloot IVBN te werken aan een vastgoedbeleggingstransactieregister. Vastgoedbeleggers klaagden destijds over de onderbouwing van taxaties, terwijl makelaars-taxateurs verkondigden dat de boekwaardes van met name kantoren nog vele miljarden te hoog waren.

Ook politici en toezichthouders DNB en AFM zetten vraagtekens bij de betrouwbaarheid van vastgoedtaxaties. De toen wankelende commerciële vastgoedmarkt vormde zelfs een bedreiging voor de financiële stabiliteit van Nederland, waarschuwde DNB. Deze urgentie bracht zeventien IVBN-leden er in 2010 toe hun beleggingstransactiecijfers samen te voegen in een register. Dit werd in 2011 ondergebracht bij de onafhankelijke non-profit Stichting Vastgoeddata. Het register zou moeten leiden tot meer en betere marktreferenties, waarmee taxaties beter kunnen worden onderbouwd.

Explosieve groei data

In 2019 is StiVAD uitgegroeid tot een vaste waarde in de vastgoedsector, constateert directeur Pieter Jager.

‘Het bedrijf staat als een huis. We zijn gegroeid van zeventien naar ruim zeventig deelnemers. Naast beleggers, accountants en taxateurs hebben zich de laatste twee jaar ook veel woningcorporaties bij ons aangesloten. Corporaties zijn nu immers verplicht hun vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat te taxeren. De deelnemersgroei heeft geleid tot een explosieve groei van onze data. Het register is een ‘superkadaster-plus’; het geeft niet alleen inzicht in koopsommen, maar ook in huurwaarden, vier verschillende aanvangsrendementen, exploitatiekosten, grondsituatie en energielabel – in totaal vijftig indicatoren. Deelnemers leveren hun transactiedata en krijgen daar waardevol marktinzicht voor terug.’

De missie tot een volstrekt transparante commerciële vastgoedmarkt te komen, staat nog fier overeind, stelt Jager. ‘Juist nu zijn transparantie en goed onderbouwde vastgoedwaarderingen essentieel voor een gezonde beleggingsmarkt. Alleen daarmee blijft de Nederlandse markt ook op lange termijn interessant voor (internationale) institutionele beleggers. De behoefte aan betrouwbare data is de afgelopen acht jaar dan ook alleen maar gegroeid. Waar eerst koudwatervrees bestond, hebben de meeste professionele partijen nu een intrinsieke motivatie om hun data te delen.’

Ambities

De ambities van StiVAD reiken echter verder, voegt voorzitter Robbert van Dijk toe. ‘Met het vastgoed van onze leden omvat het register nu ongeveer een derde van de hele markt. Dat is vooral een afspiegeling van de institutionele vastgoedmarkt en de corporatiesector; veel woningbezit van onze Aedes-leden en een groot deel van de 60 miljard euro aan Nederlandse vastgoedbezit van de IVBN-leden. We willen toe naar 80 tot 90 procent van de markt. StiVAD ziet graag ook buitenlandse en particuliere beleggers deelnemer worden; dit is nog het meest intransparante deel van de markt. Ook financiers willen we graag betrekken bij StiVAD; hun input zou het register verrijken. Nu al destilleren research-afdelingen en ASRE-onderzoekers belangrijke cijfers uit ons register. Met meer partijen kunnen we nog veel meer waardevolle uitwisselingen en meer research doen en actuele cijfers ontginnen.’

Potentiële deelnemers hoeven absoluut niet bang te zijn dat ze hun data te grabbel gooien, benadrukt Jager. ‘Om die reden hebben we bij het bouwen van het register gewerkt met een zogeheten schillen-model. Hiermee blijven bepaalde commercieel gevoelige transactiegegevens vertrouwelijk en zijn die alleen volledig in te zien door de partij die de transactie aanmeldt. Wel krijgen andere deelnemers en de voor hen werkende taxateurs inzage in de voor hen relevante geschoonde referentiegegevens. Zo kunnen ook beursgenoteerde ondernemingen en partijen met een beroepsgeheim met ons meedoen. Transparantie is veel beter dan gegevensafscherming gericht op het eigen belang op de korte termijn.’

Meer optreden

De komende jaren is StiVAD ook van plan meer naar buiten te treden, merkt Van Dijk op. ‘We hebben al vijf keer per jaar een bestuursvergadering en twee keer per jaar een gebruikersbijeenkomst. Maar we zijn een interactief platform met elkaar en voor elkaar. Dus we gaan meer optreden op seminars en congressen. Ook zullen we meer research delen, mede ten behoeve van de toezichthouders. De uitkomsten willen we best met een groter publiek delen.’

Op basis van acht jaar dataverzameling kan hij al een interessante conclusie trekken, vervolgt hij. ‘Onze index en dus de vastgoedbeleggingsmarkt blijkt een stuk volatieler dan de IPD-index. Dat is aan de ene kant logisch, omdat wij een transactiedatabase hebben en de IPD meer een taxatiedatabase is. Aan de andere kant kunnen we hieruit opmaken dat de Nederlandse vastgoedmarkt best cyclisch is. Dat is interessant nu we op de piek van de vastgoedcyclus lijken te zitten. Niet dat ik op basis van onze database uitspraken over eventuele prijsdalingen kan doen; in ons acht-jarige bestaan hebben we bijna alleen de cyclus van een opgaande markt meegemaakt.’

Nieuw: Footfall Index Netherlands

Tot slot wil directeur Jager een nieuw initiatief aankondigen. ‘Met acht grote retailbeleggers hebben we de Footfall Index Netherlands (FIN) ontwikkeld. Beleggers meten de passantenstromen in al hun winkelcentra en -gebieden. Per week zien we de actuele passantenstromen. Dat levert cijfers op die zeer sterk correleren met de CBS-detailhandel omzetontwikkeling, alleen 1,5 maand eerder.

Algemeen is sprake van een passantendaling, maar in veel winkelcentra zien we ook bovengemiddelde plussen. Dat gebeurt bijvoorbeeld als een winkelcentrum met strategische leegstand is herontwikkeld en een anchortenant heeft aangetrokken.’

‘Met deze data versterken we ons inzicht in de retailmarkt. Beleggers kunnen hun winkelcentra benchmarken met die uit de index. Ook kunnen ze leren van de best practices van andere beleggers. Hoe meer input, hoe waardevoller de index wordt. Het is een informatieplatform van brengen en halen; wie data levert, mag gebruikmaken van de index.’

Dit artikel verscheen ook op Vastgoedmarkt.nl

De koopprijzen van bedrijfsruimten en kantoren zijn in 2017 met respectievelijk 4,2 procent en 6,4 procent gestegen. De koopprijzen van winkelruimten zijn echter met ongeveer 5,1 procent gedaald, zo blijkt uit onderzoek dat de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op verzoek van NVM Business uitvoert naar de prijsontwikkeling van in Nederland gelegen commercieel vastgoed. De index wordt samengesteld op basis van cijfers van NVM Business, Strabo en StiVAD.

De lage rente in combinatie met de grote vraag op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt zorgt ervoor dat de prijzen voor kantoren en bedrijfsruimten stijgen. De prijsgroei van kantoren is ongeveer even groot als in het jaar ervoor. De prijzen van bedrijfsruimten zijn wat minder hard gegroeid, maar qua niveau ligt dit segment als enige van de drie segmenten boven het basisjaar (2000).

De daling van de koopprijzen van winkelruimten is opvallend, want de cijfers over de eerste helft van het jaar duidden nog op een voorzichtige stijging. Het lijkt erop dat het vertrouwen in de winkelmarkt afneemt. Deze bevinding wordt ondersteund door een nog altijd relatief hoog gemiddeld leegstandspercentage, met name door de faillissementen van een aantal grote winkelketens in recente jaren zoals V&D, Miss Etam, Schoenenreus, House of Shoes, MS Mode, Mitra en McGregor. En het wordt ondersteund door een afnemende planvoorraad voor nieuwe winkels. Overigens deed de prijsdaling van winkelruimte zich niet voor in de noordvleugel van de Randstand en de grote winkelsteden.

Prijsontwikkelingen vergeleken met de koopwoningmarkt

Om de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed beter te kunnen duiden, is deze afgezet tegen die van koopwoningen. Zowel qua groei – de prijs van koopwoningen groeide in 2017 met ongeveer 12 procent – als qua niveau blijft commercieel vastgoed ver achter. Daar waar de gemiddelde woningprijs inmiddels de pre-crisispiek van 2007 overstijgt, komt die van commercieel vastgoed exclusief bedrijfsruimten niet boven het niveau van 2000 uit.

Technische toelichting

Deze prijsindex is geconstrueerd door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op verzoek van en medegefinancierd door NVM Business. Andere financier is de ASRE. De data zijn afkomstig van NVM Business, Strabo en StiVAD. Het betreft hier een zogeheten hedonische prijsindex.

De prijzen van commercieel vastgoed zijn in de eerste helft van 2017 doorgestegen, in lijn met de groei van 2016. Dat meldt de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op basis van zijn prijsindex commercieelvastgoed. Prijzen stegen sinds eind 2016 met 2,2 procent (bedrijfsruimten), 3,3 procent (winkels) en 5,6 procent (kantoren).

Winkelprijzen nemen daarmee in ongeveer hetzelfde tempo toe als in 2016. De prijsstijging in dat segment bedroeg over het gehele jaar 2016 6,8 procent. De prijzen van kantoren stijgen harder dan in het jaar ervoor. Over heel 2016 was de prijsgroei voor kantoren 6 procent en dat is bijna hetzelfde als de eerste helft van 2017.

De prijsstijging van bedrijfsruimten blijft niet alleen achter bij die in de andere segmenten, maar ook bij de groei voor bedrijfsruimten een jaar eerder (7,3 procent). Maar over bijna zeventien jaar gemeten komt de stijging voor bedrijfsruimten hoger uit dan voor de andere segmenten. Terwijl de prijs van bedrijfsruimten boven het niveau van het basisjaar (2000) ligt, liggen de prijzen van winkels en kantoren daar nog altijd (net) onder.

Ondanks de prijsstijging van commercieel vastgoed is de daling na 2008 nog lang niet gecompenseerd. Dat staat in contrast tot de gemiddelde prijs op de koopwoningmarkt, die zich volgens de ASRE al op een historisch hoog niveau bevindt. In de eerste helft van 2017 stegen de prijzen op die markt met bijna 9 procent opzichte van het eind van 2016.

Leegstandscijfers van de winkel- en kantorenmarkt bevestigen dat markten voor commercieel vastgoed relatief ontspannen zijn, ondanks de aantrekkende opname op specifieke kantoorlocaties en in specifieke winkelgebieden. Dat er desondanks prijsstijgingen optreden, heeft mede te maken met het grote beschikbare beleggingsvermogen in combinatie met de lage rente.

Data van StiVAD

De ASRE heeft de prijsindex voor commercieel vastgoed geconstrueerd op verzoek en met geld van NVM Business. Andere financier is de Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde (SWOOV). De data zijn afkomstig van NVM Business, Strabo en Stivad.

Het is voor het eerst dat de ASRE gebruik kan maken van de data van Stivad. Stivad is vanuit de sector opgericht om de transparantie van de vastgoedmarkt te vergroten. Dit gebeurt onder andere door verzameling en onderlinge uitwisseling van gegevens over beleggingstransacties van de deelnemers. De deelnemende vastgoedeigenaren zijn vooral institutionele en particuliere beleggers en corporaties. De deelnemers hebben 125 miljard euro aan Nederlands vastgoed in de portefeuilles.

Woonstad Rotterdam is de 42ste deelnemer in de Stichting Vastgoeddata (Stivad). Eerder traden woningcorporaties WonenLimburg en Stadgenoot toe tot Stivad.

Stivad beheert een landelijk register met vastgoedbeleggingstransacties en heeft tot doel om transparantie op de vastgoedmarkten te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door het beschikbaar stellen van de transactiedata aan deelnemers. De toetreding van Woonstad Rotterdam, als een van de grotere woningcorporaties in Nederland, bevestigt de trend dat steeds meer corporaties behoefte hebben aan actuele marktdata.

Stichting Woonstad Rotterdam is een woningcorporatie met bijna 54.000 woningen in Rotterdam. “Toetreding tot Stivad past uitstekend in ons streven naar een transparante verantwoording van de financiële en maatschappelijke resultaten van onze investeringen en activiteiten”, zegt Richard Feenstra, lid van de Raad van Bestuur van Woonstad. “Naast de bijdrage aan verdere professionalisering van het waarderen van vastgoed en het verbeteren van transparantie op de vastgoedmarkten, helpt deelname aan het register Woonstad zelf en onze taxateurs bij het verhogen van de kwaliteit van onze eigen taxaties.”

Onafhankelijke Taxateurs Nederland B.V. (OTN) treedt toe tot StiVAD. StiVAD beheert een landelijk register met beleggingstransacties en heeft tot doel om transparantie op de vastgoedmarkten te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door het beschikbaar stellen van de transactiedata aan de deelnemende taxateurs ten behoeve van referenties.

“Onafhankelijke Taxateurs Nederland staat voor het onafhankelijk taxeren van commercieel vastgoed. Het onafhankelijk houdt in dat OTN geen andere belangen dient dan het uitbrengen van de correcte taxaties aan de opdrachtgevers. Er zijn dan ook geen zakelijke banden tussen OTN en andere belanghebbenden (makelaars, projectontwikkelaars en financiers) in de vastgoedsector. OTN is een RICS Regulated Firm, is lid van de NVM en werkt met VastgoedCert gecertificeerde Register Taxateurs conform de 28 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA).”

“Een onafhankelijk platform als StiVAD waarbij vastgoedeigenaren transactiedata delen met onafhankelijke waarderingsdeskundigen is een uitstekende basis om de kwaliteit van taxaties te kunnen borgen. Onafhankelijke Taxateurs Nederland (OTN) ondersteunt deze ontwikkeling  van harte” aldus Herman G.M. Wentzel MRICS RRV RT, Directeur Taxaties.

StiVAD heeft momenteel 30 deelnemers waaronder institutionele en particuliere beleggers, corporaties en de grootste taxatiebureaus. Vanaf begin 2011 zijn er ruim 560 beleggingstransacties gemeld met een transactievolume van ruim € 4,7 miljard. De deelnemende taxatiebureaus taxeren gezamenlijk circa 75% van het Nederlandse zakelijk onroerend goed. “Wij zijn blij met de komst van Onafhankelijke Taxateurs Nederland (OTN). De taxateurs van OTN hebben al jarenlang een goede reputatie en zijn gespecialiseerd in de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed.
Hun deelname in StiVAD is weer een stap vooruit naar meer markttransparantie en verdere professionalisering”, aldus René Vierkant, bestuursvoorzitter van StiVAD.