Beleggingsmarkt: 5,7 miljard euro tot nu in 2023

Vastgoedbeleggers hebben in 2023 tot nu gemeten op basis van leverdatum voor 5,7 miljard euro belegd in Nederlands vastgoed. Dat blijkt uit het transactieregister van StiVAD.

Over de eerste helft van 2022 lag het beleggingsvolume gemeten naar leverdatum nog op 9,3 miljard euro, aan het einde van het derde kwartaal was dat opgelopen tot 14,7 miljard euro. Het verschil met de totalen nu wordt dit jaar hoogstwaarschijnlijk niet meer ingelopen.

Het totale beleggingsvolume van 5,7 miljard gemeten naar leverdatum werd gerealiseerd in 396 transacties. Voor woningen waren dat 122 transacties met een totale waarde van 2,5 miljard euro. In winkels werden 61 transacties geregistreerd met een waarde van 421 miljoen euro. Kantoorbeleggingen voor 1,1 miljard euro werden in 58 transacties gerealiseerd. Logistieke en bedrijfshallen waren goed voor 1,4 miljard euro in 110 transacties. In zorgvastgoed werden 24 transacties geregistreerd met een waarde van 160 miljoen euro.

Als wordt gekeken naar overeenkomstdatum werd in 2023 tot nu voor slechts 3,9 miljard euro in vastgoed belegd. Het verschil in de totalen gemeten naar leverdatum en overeenkomstdatum vormen een indicatie van het sentiment in de markt: de afspraken voor recente juridische leveringen werden al eerder gemaakt, toen de verwachtingen in de markt nog hooggespannen waren. Zo kende 2022 een beleggingsvolume naar overeenkomstdatum van 20 miljard euro, gemeten naar leverdatum was dat 22 miljard. Dat is een indicatie dat de vastgoedmarkt toen al begon af te koelen.

Groei beleggingstransacties

In het register stonden tot half september 2023 6.601 transacties:

* 2.205 woningcomplexen
* 1.389 winkels en winkelcentra
* 1.188 kantoren
* 1.196 bedrijfsvastgoed
* 459 woonzorgcomplexen
* 45 parkeergarages
* 169 overige

In de voorgaande zes maanden werden 514 nieuwe transacties toegevoegd. De meldingen van de afgelopen 12 maanden tellen tot nu op tot een totaal van 18 miljard euro. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 87,27 miljard euro.

Kantoren 2023 tot nu: weinig transacties

Tot en met half september werden door StiVAD op basis van leverdatum 58 transacties met kantoren gezien voor een waarde van 1,1 miljard euro. Op basis van overeenkomstdatum waren er 47 kantoortransacties, goed voor 870,7 miljoen euro. Er was slechts één transactie waarbij een StiVAD-deelnemer betrokken was: de verkoop van een bestaand kantoor in Zoetermeer. Door dit minieme aantal transacties is het voor dit jaar nog niet mogelijk een boxplot te tekenen.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Winkels 2023 tot nu: BAR 9% | 4,5% min

StiVAD registreerde tot half september op basis van leverdatum 61 winkel- en winkelcentrumtransacties met een totale waarde van 421 miljoen euro. De 48 transacties met winkels die StiVAD registreerde op overeenkomstdatum waren goed voor  283,3 miljoen euro. Bij tien daarvan waren deelnemers in StiVAD betrokken, goed voor 38,5 miljoen euro. Het laagste en het hoogste BAR werden beide betaald voor solitaire winkels in Maastricht, respectievelijk 4,5 en 15,4 procent, aan de Grote Staat en Wolfstraat, op 350 meter afstand van elkaar. Het mediane BAR lag op 9 procent. Van de tien transacties vielen de meeste in het tweede kwartaal. Voor het eerste en derde kwartaal tot en met begin september waren er daardoor te weinig transacties om een boxplot te tekenen.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen 2023 tot nu: BAR 4,2% mediaan | 4% min

Tot half september registreerde StiVAD op basis van leverdatum 122 woningtransacties met een totale waarde van 2,5 miljard euro. Op basis van overeenkomstdatum waren er 76 transacties met een totale waarde van 1,1 miljard euro. Bij deze transacties waren in tien gevallen deelnemers in StiVAD betrokken, goed voor een gezamenlijke waarde van 379,6 miljoen euro. Het mediane BAR kwam voor het derde kwartaal tot begin september uit op 4,2 procent. Het laagste BAR van 4,0 procent werd betaald door een particuliere belegger voor 49 woningen in Valkenswaard. Het hoogste BAR van 4,3 procent werd betaald voor een turnkey-project met een kleine honderd te bouwen woningen in Gouda.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

 

Woningen: geografische spreiding

Tot en met begin september waren deelnemers in StiVAD betrokken bij telkens één transactie met woningcomplexen in Noord- (BAR 4,2 procent) en Zuid-Holland (4,3), Utrecht (3,7), Zeeland (4,1) en Limburg (3,9). In Noord-Brabant ging het om twee transacties met een gemiddelde BAR van 4,7 procent. Door het geringe aantal transacties waarvan een BAR bekend is, zijn deze aanvangsrendementen slechts indicatief voor deze regionale markten.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven in koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Twee derde van de transactiewaarde werd gesloten binnen de bandbreedte 4,1-4,5 procent. Het resterende deel viel in de bandbreedte 3,8-4,1 procent. Het laagste BAR werd betaald voor zo’n 250 te bouwen woningen in Maastricht.

‘Zelfregulering nog geen vervanging voor wetgeving

Banken moeten het kredietrisico in de vastgoedsector beter in het oog houden, stelt Francesco Caloia van DNB. Meer transparantie door een zelfreguleringsinitiatief als StiVAD helpt daarbij, maar kan wetgeving nog niet vervangen, zegt de DNB-onderzoeker gespecialiseerd in de vastgoedsector.

Caloia zegt dit in het onlangs verschenen eerste marktrapport ‘Feiten & Visie, analyse van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt’ van StiVAD. De transactiegegevens uit de StiVAD-database zijn onmisbaar als referenties voor betrouwbare vastgoedwaarderingen. Die taxaties zijn essentieel voor de financiële stabiliteit in Nederland, stelt Caloia.

“Vastgoed is goed voor een kwart van alle uitzettingen door banken. Vanuit macroprudentieel oogpunt moeten betrouwbare waarderingen en tijdige hertaxaties voorkomen dat financiële instellingen de gevolgen van een prijscorrectie op de vastgoedmarkten vergroten, in plaats van verkleinen. Stelselmatige overwaardering vergroot de kans op een scherpe prijscorrectie, die een neerwaartse spiraal in kredietverlening en vervolgens weer in vastgoedprijzen veroorzaakt en de financiële instabiliteit vergroot.”

Het StiVAD-marktrapport biedt naast een analyse van transacties in de professionele vastgoedmarkt een duiding van de cijfers in acht diepgravende interviews met experts in de verschillende markten voor woningen, woonzorg, kantoren, bedrijfsruimten en winkels. De analyses in het rapport behandelen de ontwikkelingen in beleggingsvolumes, de bruto aanvangsrendementen en de regionale spreiding van vastgoedbeleggingen. De basis vormen de gegevens uit het transactieregister van StiVAD.

Zeer grote markttransparantie
Dit transactieregister biedt een schat aan informatie over de vastgoedbeleggingsmarkt. De gegevens in deze database zijn uniek doordat deze rechtstreeks afkomstig zijn van de deelnemers in StiVAD. Per transactie worden er zo’n vijftig variabelen geregistreerd, waaronder huren, rendementen, exploitatie- en energiegegevens. Sinds 2021 ontvangt StiVAD ter aanvulling alle bedrijfsmatige transacties van boven een miljoen euro van het Kadaster. Hiermee wordt een zeer grote markttransparantie bereikt. In totaal nemen nu 88 vastgoedpartijen deel in StiVAD waaronder beleggers, accountants, taxateurs en woningcorporaties.

StiVAD-deelnemers vragen steeds meer specifieke vastgoeddata als duurzaamheidskenmerken, exploitatiegegevens van zorgvastgoed of volumes per beleggingscategorie per kwartaal, constateert StiVAD-bestuursvoorzitter Robbert van Dijk, in het dagelijks leven directeur Woningen bij a.s.r. real estate. “De vastgoedsector professionaliseert verder en wordt steeds meer datagedreven. Als neutraal informatieplatform vult StiVAD deze behoeften in.”

Omslag in sentiment
Gemeten naar leverdatum bedroeg het beleggingsvolume in de Nederlandse professionele vastgoedmarkt in 2022 21 miljard euro. Wordt er gekeken naar overeenkomstdatum, dan kwam het volume niet verder dan 18 miljard euro. Het verschil tussen beide bedragen toont de omslag in sentiment in de markt. De mediane waarde van de aanvangsrendementen in de markten voor winkels en kantoren daalde in 2022, die voor woningen stabiliseerde zich onder invloed van de oplopende rente, de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting en de aangekondigde regulering van het middenhuursegment. Met een aandeel van 5,7 miljard euro was Zuid-Holland de provincie met het hoogste beleggingstotaal, gevolgd door Noord-Holland met 5,1 miljard euro.

Download hier het complete StiVAD-marktrapport.

Credit Linked Beheer treedt toe tot StiVAD

De Nederlandse beheerder van woningfondsen Credit Linked Beheer in Baarn heeft zich aangesloten bij StiVAD. Credit Linked beheert zeven particuliere woningfondsen, waaronder 2 fiscale groenfondsen, met ruim 3.300 woningen met een waarde van 1 miljard euro.

Credit Linked Beheer is opgericht in 2012, telt zo’n veertig medewerkers en houdt zich bezig met het oprichten, structureren en beheren van vastgoedgerelateerde beleggingsfondsen. Inmiddels heeft Credit Linked Beheer ruim 3.300 woningen aangekocht voor zijn fondsen, waarvan grofweg de helft al is gerealiseerd en de andere helft in aanbouw is.

Deelnemers in StiVAD
Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Waardevolle toetreding
Directeur Vastgoed Hans Reijersen van Buuren van Credit Linked Beheer is blij met deze stap. “Door de aansluiting bij StiVAD verbreden wij onze toegang tot referenties. Dit helpt ons bij de onderbouwing van aankoopbeslissingen en tegelijkertijd dragen wij bij aan markttransparantie.”

Markttransparantie
Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreder: “Het is goed om te zien dat ook een financiële instelling als Credit Linked Beheer meer markttransparantie nastreeft. Markttransparantie draagt bij aan betere taxaties en daarmee het beter functioneren van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.”

Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

Marktmonitor Woningen:
BAR nieuwbouw naar 4,0-4,5%

Een meerderheid van de institutionele woningbeleggers aangesloten bij StiVAD verwacht voor de eerste zes maanden van 2023 een stijging van het bruto aanvangsrendement voor nieuwbouwwoningen naar een niveau tussen 4 en 4,5 procent. Dat blijkt uit de eerste StiVAD Marktmonitor Woningen.

Van de geënquêteerden beheert 55 procent woningen met een gezamenlijke waarde boven 2 miljard euro.

Bron: StiVAD Marktmonitor Woningen 0123

Met de Marktmonitor Woningen wil StiVAD professionele partijen in de vastgoedsector inzicht bieden in het sentiment in de markt voor woningcomplexen. Dit is een aanvulling op de marktreferenties van het omvangrijke StiVAD-register met vastgoedbeleggingstransacties.

Bron: StiVAD Marktmonitor Woningen 0123

 

Woningbeleggers zijn unaniem negatief over de algemene waardeontwikkeling woningbeleggingen in 2023.

Bron: StiVAD Marktmonitor Woningen 0123

 

Zonder uitzondering voorzien de beleggers een daling van de waarde van hun woningportefeuilles.

Genoemde aanleidingen hiervoor zijn:

  • gestegen rente
  • oplopende inflatie
  • regulering van het middenhuursegment
  • beperking van de huurindexatie
  • overallocatie voor vastgoed binnen beleggingsportefeuilles
  • geopolitieke spanningen
  • gedaald consumentenvertrouwen

Bron: StiVAD Marktmonitor Woningen 0123

 

Van de deelnemende woningbeleggers voorziet 55 procent het BAR voor nieuwbouwwoningen in 2023 oplopen naar een niveau tussen 4,0 en 4,5 procent. Ruim een derde van de respondenten ziet het BAR zelfs stijgen naar een niveau tussen 4,5 en 5,0 procent. Eén belegger denkt zelfs dat het BAR boven 5 procent komt te liggen. In 2022 bereikte het mediane BAR voor nieuwbouw in het tweede kwartaal zijn laagste stand met een waarde van 3,6 procent en is inmiddels opgelopen naar 4,2 procent tegen het jaareinde, zo blijkt uit een analyse van het vastgoedbeleggingstransactieregister (VBTR) van StiVAD.

Bron: StiVAD Marktmonitor Woningen 0123

 

De ondervraagde beleggers zijn eensgezind in hun oordeel over de ontwikkeling van de leegwaarden in 2023: die gaan omlaag.

Bron: StiVAD Marktmonitor Woningen 0123

 

Een kleine veertig procent van de deelnemers geeft aan dat zij in de afgelopen maanden overeenkomsten voor nieuwbouw hebben opgezegd of uitgesteld.

StiVAD Marktmonitor Woningen
De StiVAD Marktmonitor Woningen is gebaseerd op een lijst van 10 vragen die werd voorgelegd aan 14 deelnemers met grote woningportefeuilles. Van hen stuurden er 11 antwoorden in. De vragen werden kort voor kerst 2022 voorgelegd, de ingestuurde antwoorden werden op 16 januari 2023 geanalyseerd.

Groei beleggingstransacties

In het register stonden begin januari 2023 5.746 transacties:
* 1.945 woningcomplexen
* 1.243 winkels en winkelcentra
* 1.051 kantoren
* 988 bedrijfsvastgoed
* 367 woonzorgcomplexen
* 36 parkeergarages
* 116 overige

In de voorgaande zes maanden werden 758 nieuwe transacties toegevoegd. De meldingen van de afgelopen 12 maanden tellen tot nu op tot een totaal van 21,52 miljard euro. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 75,40 miljard euro.

Flink minder transacties in bedrijfsruimtemarkt derde kwartaal

Het volume aan beleggingen in bedrijfsruimten en logistiek gemeten naar overeenkomstdatum daalde in het derde kwartaal  van 2022 met de helft ten opzichte van dezelfde periode in 2021. Dat blijkt uit het register van vastgoedbeleggingstransacties van StiVAD.

Door de daling in het derde kwartaal komt de totale beleggingswaarde voor de eerste drie kwartalen uit op 3,4 miljard euro, -11 procent minder dan in dezelfde periode een jaar eerder. 

Wanneer wordt gemeten naar leverdatum is sprake van een iets kleinere daling ten opzichte van het derde kwartaal 2021 met 21 procent. In die berekening komt het totaal voor 2022 tot en met het derde kwartaal uit op 4,0 miljard euro, tegen een totaal van 3,3 miljard euro voor dezelfde periode in 202, nog steeds een groei van bijna één vijfde.

Bij leverdatum wordt gekeken naar deals die zijn voltooid, bij overeenkomstdatum deels ook naar deals die zijn gesloten voor levering op een datum in de toekomst. Het verschil toont het marktsentiment in de vorm van een stijging of – zoals nu – een daling.

Volume bedrijfsruimtemarkt
naar overeenkomst- en leverdatum

jaar periode naar datum overeenkomst tov jaar eerder naar datum levering tov jaar eerder
2021 kw 1 1,2 mrd 750 mln
kw 2 980 mln 1,2 mrd
kw 3 1,7 mrd 1,4 mrd
kw 4 2,1 mrd 2,0 mrd
totaal 5,9 mrd 5,4 mrd
2022 kw 1 1,3 mrd 9% 1,6 mrd 115%
kw 2 1,3 mrd 27% 1,3 mrd 11%
kw 3 840 mln -49% 1,1 mrd -21%
totaal kw 1-3 3,4 mrd -11% 4,0 mrd 19%

Bron: VBT-register StiVAD

Het mediane BAR van de beleggingen in bedrijfsruimten en logistieke panden waarbij deelnemers in StiVAD betrokken waren daalde in de eerste twee kwartalen nog van 6,0 naar 5,9 procent. Voor het derde kwartaal kon geen boxplot worden getekend doordat er te weinig transacties van StiVAD-deelnemers werden geregistreerd. De getoonde stijging naar 9,1 procent voor het vierde kwartaal staat nog niet vast: nog niet alle transacties in het vierde kwartaal zijn in dit cijfer verwerkt.

Transacties met bedrijfsvastgoed

Bron: VBT-register StiVAD